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[5月澳洲房价“急刹车”：楼市逆风加剧：多城转跌，悉墨领跌](https://flfin.com.au/cn/archives/3956) - 最新发布的 Cotality 澳大利亚全国 Home Value Index（住宅价值指数）显示，2026年5月全澳房价环比持平（0.0%）。表面看，全国房价“没涨没跌”，但如果拆开来看，市场分化依然非常明显。 其中，Sydney 下跌0.9%，Melbourne 下跌0.8%，堪培拉下跌0.2%；而珀斯和达尔文分别上涨1.5%，布里斯班和霍巴特上涨0.9%，阿德莱德上涨0.5%。 一句话总结：澳洲楼市仍在分化，但整体上涨动能正在明显减弱。 悉尼、墨尔本继续领跌，市场进入调整期 作为澳洲楼市风向标，悉尼和墨尔本继续引领本轮回调。5月过后，悉尼住宅价值较去年11月高点已回落2.1%，墨尔本累计回落2.9%。 Tim Lawless 表示，“多速市场（multi-speed market）”仍是过去五年澳洲楼市最鲜明的特征。最典型的例子是：过去5年，珀斯房价累计上涨91.4%，而墨尔本同期仅上涨3.3%。同样是在澳洲，不同城市正在经历完全不同的周期。 不过，虽然城市之间走势差异仍然很大，但一个共同点越来越明显：大多数市场都在失去增长动能。 为什么楼市开始降温？ 这轮放缓并不是突然发生的。实际上，在预算案公布以及近期市场波动之前，澳洲楼市已经出现疲态。 首先是利率。Reserve Bank of Australia 5月将现金利率上调至4.35%，持续压缩买家的借贷能力。贷款额度下降、月供上升，让很多购房者被迫缩减预算，尤其高价房市场受到的影响更明显。 其次是可负担性压力仍处高位。虽然部分城市价格有所回调，但整体房价相对于收入仍然偏高。对于很多家庭来说，无论是存首付还是承担贷款 repayments，都变得越来越困难。 与此同时，联邦预算案中的住房税收政策改革，也正在影响投资者信心。市场关注的重点包括未来可能限制 Negative Gearing 仅适用于新建住宅，以及资本利得税（CGT）折扣政策的调整。虽然距离正式实施还有时间，但不少投资者已经开始重新评估未来持有成本和投资回报。 成交量下降，买家议价空间变大 随着需求减弱，成交量也在同步下降。 过去3个月，全国住宅成交量较去年同期下降2.2%，也低于过去5年平均水平4.1%。其中悉尼和墨尔本降幅最大，分别较去年下降17.0%和14.2%。 与此同时，挂牌房源数量正在增加。库存回升意味着买家有了更多选择，市场竞争减弱，议价空间扩大。过去几年卖家占主导的局面，正在逐步向更加平衡的市场转变。在部分区域，买家已经明显掌握更多主动权。 租金还在涨，但租客压力越来越大 虽然房价增长放缓，但租赁市场依然紧张。 5月全国租金上涨0.6%，与4月持平，全年租金涨幅达到5.9%。全国空置率降至1.5%，接近近几年最低水平。 过去5年，澳洲平均租金累计上涨约每周204澳元。对于租房家庭来说，这已经带来非常明显的生活成本压力。 Tim Lawless指出，目前租客平均已将税前收入约三分之一用于支付房租，市场正逐渐接近承受上限。未来可能会看到更多合租家庭、多人共同居住以及多代同堂，以缓解租金负担。 接下来澳洲房价会怎么走？ 从目前数据来看，澳洲房市短期内更像是进入“降温期”，而不是“暴跌期”。 相比快速下跌，更可能出现的是：成交减少、价格横盘，部分城市温和回调。 未来几个月市场最值得关注的主要有三个方向：通胀走势、利率变化，以及挂牌库存是否继续增加。 如果通胀居高不下，降息预期可能继续被推迟；如果利率维持高位，买家购买力将继续受到压制；如果房源供应持续增加，则买家的谈判优势会进一步扩大。 对买家和投资者意味着什么？ 对于自住买家来说，这可能是近几年相对更友好的入场窗口。尤其在悉尼和墨尔本，随着库存增加、竞争减弱，买家拥有更多选择，也更容易谈到理想价格。 对于投资者来说，则需要更关注现金流、租金收益率、贷款利率以及未来税务政策变化。虽然租金上涨提供了一定支撑，但在当前利率环境下，真正能做到正现金流的投资房仍然并不多。 总结 5月澳洲楼市释放出的信号已经非常明确： 市场正在降温，但不同城市的表现仍高度分化。 珀斯、达尔文仍在上涨，悉尼、墨尔本已经进入调整，全国整体则进入横盘阶段。 展望2026年下半年，澳洲楼市大概率将延续“分化、放缓、局部调整”的趋势。 对于买家来说，机会正在增多；对于卖家来说，则可能需要适当调整价格预期。 原文数据来源：Cotality（CoreLogic）5月住宅价值报告 - [澳洲楼市2026开局：悉尼墨尔本降温，珀斯狂飙！租金与通胀双杀？](https://flfin.com.au/cn/archives/3938) - Cotality最新数据显示，2026年第一季度澳洲楼市呈现明显的“K型”分化。全国房价指数3月上涨0.7%，季度涨幅2.1%，但增速正在放缓。悉尼和墨尔本步入微跌通道，而珀斯等中型首府城市及偏远地区则继续刷新纪录。与此同时，租金增长重新加速，给通胀和购房者带来了双重压力。 📉 市场分化：悉尼墨尔本回调，珀斯逆势狂飙 虽然全国房价在3月继续上涨，但城市之间的表现可谓“冰火两重天”。 悉尼 & 墨尔本（降温）： 自去年12月以来，这两大首府城市已进入微跌通道。Cotality研究总监Tim Lawless指出，自2025年11月底以来，墨尔本房价下跌0.9%，悉尼下跌0.4%。拍卖清出率下降和挂牌量增加，让买家有了更多选择和议价空间。 珀斯（火热）： 西澳首府表现截然相反，在加息和情绪低迷的背景下反而加速上涨。3月单月上涨2.5%，季度涨幅高达7.3%。这意味着中位房价在三个月内增加了约69,000澳元。 原因： 供应极度短缺，目前的挂牌库存比五年平均水平低约40%。 中型首府 & 达尔文： 均录得月度增长，涨幅在1.2%或以上。 价格梯队分化：低价位房产（Lower Quartile）领涨，高价房产遇冷。这一趋势在悉尼尤为明显： 高价房（前25%）： 第一季度下跌1.8%。 低价房（后25%）： 第一季度上涨1.8%。 解读： 借贷能力受限将需求推向了低价市场，加上首次置业者刺激政策和投资者活动，加剧了低价房的竞争。 🏡 偏远地区：西澳Bunbury一年暴涨22% 偏远地区市场表现出比首府城市更强的韧性。 整体表现： 3月上涨1.1%，季度上涨3.3%（首府城市仅为0.6%和1.8%）。 明星区域： 西澳偏远地区（Regional WA）表现最强，季度涨幅6.2%。其中，Bunbury领跑全澳，3月季度跳涨8.4%，过去12个月累计涨幅高达22.2%。 💸 租金危机：加速上涨， affordability 创新低 租金市场的重新加速是当前最大的隐忧，不仅影响租客，更可能推高通胀。 租金涨幅： 全国租金指数3月季度上涨2.1%，是自2024年5月以来的最大季度涨幅。年涨幅达5.7%（自2024年10月以来最高），中位租金每周增加约37澳元。 空置率： 虽然3月微升至1.6%，但仍远低于2.5%的十年平均水平。 最紧缺： 阿德莱德（0.9%）、珀斯（1.1%）。 相对宽松： 悉尼（1.7%）。 负担能力： 中位收入家庭若按中位租金租房，需将税前收入的33%用于支付房租，压力已达历史极值。 通胀预警： 租金在CPI计算中权重高达6.6%。历史上，CPI租金通胀通常滞后市场租金约12个月。这意味着当前的租金飙升将是未来通胀的“定时炸弹”。 🧮 收益率概览 尽管房价和租金都在涨，但总收益率（Gross Yields）保持在较低水平。 全国平均： 3.57%（去年同期为3.69%）。 最低： 悉尼（3.08%）。 最高： 达尔文（6.02%）。 ⚠️ 2026展望：逆风加剧，买家进入“观望模式” 展望2026年，楼市正面临周期性和外部因素的双重逆风，风险偏向下行。 主要利空因素： 借贷能力缩水： 考虑到3%的偿债能力缓冲，大多数借款人需证明能承受约9.0%的抵押贷款利率。这极大地限制了高价房市场的买家池。 生活成本危机： 能源价格上涨和地缘政治冲突（中东局势）打击了消费者信心。实际收入增长跑输通胀，家庭无力承担更多还款额。 人口红利减弱： 后疫情时代的人口激增已正常化，且被负担能力限制所抵消。 供应端改善有限： 虽然新挂牌量有所增加，但建筑成本（燃料、材料）依然高企，限制了供应的大幅恢复。 唯一的“安全垫”： 劳动力市场： 就业依然强劲，减少了“强制抛售”的风险。 供应总量： 总体供应依然紧张，这为房价提供了底部支撑，防止价格崩盘。 总结：2026年的楼市将更加谨慎。我们预计结果将参差不齐： 低价房市场可能因需求集中而表现较好。 - [澳洲央行突然加息背后的五大原因！](https://flfin.com.au/cn/archives/3919) - 澳洲房贷族又迎来一个重要消息。3月17日，澳洲央行宣布 加息25个基点，现金利率升至 4.10%。对于很多家庭来说，这意味着房贷还款再次上升。如果贷款60万澳元，每月大约要多还 100澳元。为什么央行突然加息？未来利率还会继续上涨吗？背后的原因其实和 通胀、油价以及中东局势密切相关。 2026 年 3 月 17 日，澳洲央行（RBA）货币政策委员会发布最新决议，引发全球市场与澳洲民众高度关注 —— 委员会决定将现金利率上调 25 个基点，至4.10%。 这一调整直接牵动着无数澳洲家庭的财务状况，也成为当下澳洲经济语境下的核心焦点。接下来，我们就从影响、原因、争议与未来展望四个维度，为你全面拆解这次加息的来龙去脉。 一、加息直接影响：房贷月供悄悄上涨 此次加息的影响最直观，体现在普通家庭的房贷还款上。 简单测算：如果你的澳洲房贷本金为 60 万澳元，在利率调整后，每个月的还款额大约会增加 100 澳元左右。对于背负房贷的家庭而言，这意味着长期财务支出的小幅但持续上升，日常消费预算或储蓄计划可能需相应调整。 二、为何此时加息？五大核心原因浮出水面 澳洲央行此次加息并非突发决策，而是基于当前经济数据与全球局势的综合判断，背后主要有五大关键因素支撑： 1. 通胀反弹，重回上行轨道 虽然自 2022 年通胀达到高峰后，澳洲通胀率曾出现明显回落，但 2025 年下半年局势发生反转 —— 通胀再次抬头，反弹势头显著。 央行最新数据披露，当前澳洲经济需求重新增强，产业链产能压力持续加大，商品价格上涨的压力卷土重来。最终判断得出：通胀可能会在更长时间内高于央行目标水平，若不及时干预，通胀粘性将进一步增强，扰乱经济正常运行。 2. 中东冲突升级，油价助推通胀 近期中东地区局势持续升级，成为全球能源市场的 “黑天鹅” 事件，直接推动全球油价大幅上涨。 油价的连锁反应不容忽视：一方面，运输成本随油价上涨而攀升，最终转嫁到商品终端价格；另一方面，油价上涨会进一步加剧通胀压力，且已导致澳洲短期通胀预期开始上升 —— 企业和消费者都开始预判未来物价将继续上涨，这种预期本身也会形成新的通胀推力。 3. 澳洲经济需求超预期，劳动力市场紧张 2025 年下半年，澳洲经济走出了超出市场预期的强劲增长态势。具体来看： 企业投资热情高涨，投入金额远超市场预期； 但家庭消费力度低于预期，居民消费趋于谨慎。 与此同时，澳洲失业率低于预期水平，劳动力市场依然处于紧张状态，劳动力利用率维持在较低水平。这一系列信号共同表明：澳洲整体经济需求仍然比较强劲，经济增长的内生动力超出此前预判。 4. 房价持续上涨后增速放缓，市场热度仍在 过去一年中，澳洲房地产市场活动明显活跃，房价呈现持续上涨趋势，成为经济中的一大亮点。不过进入 2026 年初，房价上涨的节奏已有所放缓，市场逐步进入温和调整阶段。但即便如此，房地产市场的热度仍未消退，仍对整体经济活力形成支撑，也成为央行考量的重要因素之一。 5. 全球金融环境收紧，利率预期走高 今年以来，全球金融环境整体呈现收紧趋势：汇率波动上升、货币市场利率走高、国债收益率持续攀升。这些变化背后，折射出市场的核心预期 ——全球央行可能继续维持较高利率水平，尤其是在中东冲突带来通胀风险后，这种预期进一步强化。澳洲作为全球经济体系的一部分，自然也受到这一趋势的直接影响。 - [最新|澳洲四大银行房贷利率对比（2026年2月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3887) - 澳大利亚储备银行（RBA）在周二（2月3日）决定将官方现金利率上调25个基点至 3.85%！这是两年多以来的第一次加息，也正式宣告：澳洲史上最短的一轮降息周期结束了。 澳洲四大银行迅速表示全额跟进加息，并将分别在2月13日和17日生效。四大行早在1月份均提前上调了固定利率，最高加息幅度达70个基点。 以下是自2022年5月加息以来的现金利率走势图 目前最新的利率详见下文相关列表。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$2888 及低至5.18%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2026年2月3日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至贷款经纪人的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户这一选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评：过去一个多月，四大银行均明显上调了固定利率。目前来看，ANZ 的固定利率在四大行中仍相对处于较低水平。随着浮动利率加息陆续生效，四大银行大部分固定利率产品已高于折扣后的浮动利率。 在再次加息的背景下，究竟应该选择固定利率还是浮动利率？又或者“部分固定 + 部分浮动”更为合适？ 欢迎联系本文作者，一起深入探讨最适合您的利率策略。转贷（Refinance)和新贷奖励 首次置业贷款奖励 $3000*(有条件限制）特别推荐贷款产品 国际大银行，有网点服务 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.18% 投资房贷款浮动利率5.38% 转贷或购房贷款奖励$2888 ----有条件限制* - [负担最重，房价却还在涨！2026年1月澳洲楼市真实信号解析](https://flfin.com.au/cn/archives/3884) - 导读：在生活成本高企、加息预期升温、住房负担能力创下新低的背景下，很多人以为澳洲房价该“撑不住了”。但现实却出人意料——2026年开年，全国房价依然全面上涨。是市场真的这么强，还是只是最后的惯性？哪些城市在领涨，哪些区域开始乏力？租金再次加速上涨，又会不会把更多租客推向买房市场？这篇最新数据解读，带你看清今年澳洲楼市的真实走向。 尽管住房负担能力持续恶化、生活成本压力再度抬头，澳洲房价在新年伊始依然上涨。 根据 Cotality 最新发布的 Home Value Index（住房价值指数），2026年1月全澳房价上涨0.8%，较去年12月的0.6%小幅加速。全国所有首府城市和偏远地区房价均出现上涨，但不同城市之间的表现开始出现明显分化。 一线城市：悉尼、墨尔本拖累整体涨幅 悉尼和墨尔本的表现相对温和： 悉尼：1月上涨 0.2% 墨尔本：1月上涨 0.1% 虽然比12月的小幅下跌有所回升，但两地房价仍略低于历史高点： 悉尼比 2025年11月峰值低0.1% 墨尔本仍比 2022年3月历史高点低0.7% 换句话说，这两大城市目前正处在“高位横盘”阶段。 中等城市仍强势，但涨势降温 相比之下，中等城市仍是上涨主力，但动能正在放缓： 👉 说明：这些城市仍在涨，但“冲刺速度”已经开始放慢。 Cotality研究总监 Tim Lawless 指出： 虽然许多城市住房负担能力已创历史最差，加上生活成本回升和加息预期，房价依然全面上涨，说明市场仍具有韧性。但2026年需求端压力可能逐步缓解，涨幅或继续降温。 为什么房价还能涨？核心原因只有一个：房源太少 目前市场的关键矛盾是：供应严重不足，而需求仍然偏强 在售房源数量同比减少 19% 比五年平均水平低 25% 同时房屋成交量比去年高 2.7% 📌 结论：买家多，房子少，价格自然被托住 低价房成最大赢家，首次购房者成主力 当前涨幅主要集中在价格较低区间的房产，特别是独立屋： 首府城市低价位房屋：+1.3% 高价位房屋：仅 +0.3% 这是因为：✔ 首次购房者集中入市✔ 投资者重新活跃✔ 政府补贴政策支撑低价市场 租房市场再度吃紧，租金上涨加速 租房市场的紧张程度再次上升： 全国空置率：1.7%（长期平均为2.5%） 阿德莱德最紧张：仅 1.0% 结果就是 —— 租金又开始加速上涨： 1月租金上涨 0.6%（去年4月以来最大涨幅） 年涨幅 5.4% 中位租金一年增加约 $35/周 过去5年，全国租金累计上涨 42.4%，远高于此前5年的8.2%。 但值得注意的是： 📉 房价涨得比租金更快，导致租金回报率下降目前全国毛租金回报率仅 3.56%，创下2022年以来新低。 不过投资者依然活跃，占贷款需求的 41%，他们更看重未来资本增值。 ⚖ 2026年楼市：多空力量博弈 未来一年，澳洲楼市将面对“顺风”和“逆风”的交织。 - [通胀再度升温！澳洲2月加息几乎“板上钉钉”](https://flfin.com.au/cn/archives/3870) - 澳洲最新通胀数据出炉，让原本还抱有“暂停加息”希望的房贷家庭，再次感到压力骤增。 多项关键指标显示——澳储行（RBA）下周加息的可能性正在迅速上升。 通胀突然反弹，超出市场预期 澳大利亚统计局（ABS）今天公布的数据显示： 12月年度通胀率（CPI）升至 3.8%上月为 3.4%，市场原本预期约 3.5% 核心通胀指标（Trimmed Mean）升至 3.3%明显高于澳储行 2%–3% 的目标区间 这说明：物价压力不仅没有持续缓解，反而再次抬头。 哪些东西涨得最多？ 过去一年推动通胀上涨的主要项目包括： 而在刚刚过去的12月单月： CPI环比上涨 1.0%（原始值） 经季节调整后上涨 0.2% 这意味着物价压力依然广泛存在，而不是个别商品波动。 四大银行态度大转弯 原本还有银行认为2月可能暂停加息，但数据公布后风向突变： ANZ 和 Westpac 现在都改口预测：👉 2月会议将加息0.25% Westpac首席经济学家直言： “12月的通胀数据已经投下决定性的一票 —— 支持加息。” 目前市场普遍预计，现金利率可能升至 3.85%。 对普通家庭影响有多大？ 消费专家测算，如果加息发生，将带来连锁生活成本上升： 🛒 日常开销更贵 2025年8月澳洲家庭平均每周食品支出：$178 通胀可能再增加 每周 $6 一年就是 多花 $312 而“必需品”涨幅更夸张： 🏠 房贷压力再加重 如果RBA加息0.25%： 一笔 $694,000 的平均房贷每月还款将增加约 $115 综合生活成本上涨，普通家庭一年可能要多支出 $2,192。 市场已经在为加息定价 在通胀数据公布后： 市场对2月加息的概率从 60% 跳升至 70% 失业率仍维持低位（4.1%） 房价继续上涨 - [2025年澳洲房市强势收官，但2026年或迎“软着陆” -- 2025年12月房市分析](https://flfin.com.au/cn/archives/3863) - 2025年，澳洲房地产市场交出了一份相当亮眼的成绩单；然而，随着利率预期反转、通胀风险回归以及住房可负担性持续承压，2026年的房市前景正在悄然降温。 根据 Cotality（原CoreLogic）最新发布的全国房价指数（Home Value Index），2025年12月全国房价环比仅上涨 0.7%，为过去五个月中最小涨幅，市场放缓迹象开始显现。 🏙️ 悉尼、墨尔本拖累全国表现 近一年首次出现月度下跌 12月，全国最大两个城市——悉尼与墨尔本房价环比下跌0.1%，这是自2024年1月以来的首次月度下跌（当时尚未进入降息周期）。 其余各州首府城市及偏远地区房价仍录得上涨 但多数市场的上涨动能明显减弱 Cotality研究总监 Tim Lawless 指出，这一变化可能预示着 2026年房市开局偏弱： “市场开始重新押注：降息周期可能已经结束，下一步不排除加息，这正在明显打击购房信心。” 在“利率可能长期维持高位”的背景下，再叠加生活成本反弹与可负担性持续恶化，房市热度自然被降温。 📈 但别忽视：2025年仍是强劲的一年 尽管12月表现趋缓，但2025年全年全国房价累计上涨8.6%，为平均住宅价值 增加约7.14万澳元。 这是自2021年以来表现最强的一年（2021年在极低利率刺激下，房价暴涨24.5%）。 📍 各地表现一览： 达尔文：+18.9%（涨幅最高） 墨尔本：+4.8%（涨幅最低） 所有首府城市及偏远地区 均实现全年上涨 💰 高端市场明显跑输 刚需与中低价位成主战场 从价格结构来看： 高端（前25%）房价：12月仅上涨 0.2% 中低价位房产：上涨 1.1% Tim Lawless 表示： “这一趋势在所有首府城市都很明显。贷款压力与负担能力问题，正在把需求推向更低的价格区间。” 这也是为什么： 刚需房 首置买家目标房 投资型中低价物业 成为过去一年涨幅最快的板块。 🌏 偏远地区仍具韧性，但也在降速 全国偏远地区： 11月：+1.2% 12月：+1.0%（有所放缓） 仍明显快于首府城市（12月仅 +0.5%） 📊 2025全年表现： 偏远地区：+9.7% 首府城市整体：+8.2% 其中： 西澳偏远地区：+16.1% 昆州偏远地区：+12.6% 维州偏远地区：+6.0%（最低） 🏠 2026年前景：不如2025乐观，但不至于大跌 展望2026年，Cotality认为房市将面临多重压力： ⚠️ 主要阻力 通胀反复，利率前景不明 RBA（澳央行）“更长时间维持高利率”的可能性上升 住房可负担性已处历史极值 - [澳洲房地产价格再次加速上行!墨尔本涨幅已超越悉尼！ | 2025年11月分析](https://flfin.com.au/cn/archives/3826) - 澳洲房市再次加速上行。根据Cotality最新发布的房价指数，2025年10月全国住宅价值上涨1.1%，是自2023年6月以来的最大月度涨幅。自今年2月央行启动本轮降息周期以来，房价涨势持续积聚动能，全国年涨幅已达 6.1%。 Cotality研究总监Tim Lawless表示： “在2月降息之前，住房市场动力明显减弱，2024年底到2025年初甚至出现过持平或下跌的情况。而2月的首次降息成为关键转折点，大部分地区的房价自此重新上扬，并持续升温。” 📈 各地房价全线上涨，珀斯领跑全国 本轮上涨呈现广泛分布——所有首府城市及地区市场均录得上升。 珀斯（Perth） 以 +1.9% 的月涨幅位居首位； 霍巴特（Hobart） 相对温和，涨幅 +0.3%。 在全国范围内，10月首府城市房价上涨1.1%，相当于中位价在一个月内增加约1万澳元。自2月以来，首府城市房价累计上涨 约5.9%（约53,700澳元）。 🏘️ 供应不足成主因，购房竞争持续加剧 房价持续上涨的根本原因，仍在于供不应求。 Cotality数据显示，近三个月全国房屋成交量比过去五年平均高出 3.1%； 而10月26日当周，市场挂牌房源却比平均水平低 18%。 在这种“高需求 + 低供应”的格局下，卖方处于明显优势。尽管春季拍卖清盘率略有回落，但仍高于十年平均，维持在 68%–72% 的稳健区间。 💰 政府5%首付担保政策助推中低价位市场 10月1日正式启动的**“5%首付担保计划”扩容**，也成为推动房价的新动力，特别刺激了中低价位市场的买需。数据显示： 中位价区段房价上涨 1.4%； 低价区段上涨 1.2%； 而高价区段仅上涨 0.7%。 Tim Lawless指出： “高价市场增长放缓，而中低价房产需求上升，反映出贷款偿付能力受限、投资者活跃度上升，以及首置买家利用政策入市的综合作用。” 🌄 偏远地区市场也强势回暖 偏远地区市场同样表现抢眼，10月房价上涨 1.0%，创下自2022年3月以来的最高月增幅。其中： 西澳偏远地区（Regional WA） 涨幅最高，达 1.8%； 昆州偏远地区（Regional QLD） 上涨 1.1%； 新州偏远地区（Regional NSW） 上涨 1.0%。 🏠 租金再度加速上涨，收益率下滑 租赁市场依旧紧张。10月全国租房空置率维持在 1.4% 的历史低位。Cotality全国租金指数在过去三个月中平均每月上涨0.5%，为2024年5月以来最快增速。 达尔文（Darwin） 过去一年租金上涨 8.5%； 霍巴特（Hobart） 上涨 6.9%； 单元房租金涨幅 4.4%，高于独立屋的 3.9%。折算下来，过去12个月中位租金每周上涨约 $27–$28。 不过，由于房价涨幅更快，租金回报率正被进一步压缩： 首府城市平均毛租金收益率降至 3.4%，为2022年10月以来最低； 偏远地区市场为 4.33%，同样创下两年新低。 达尔文与北领地偏远地区仍以 6.4%–7.9% 的高收益率居首，主要得益于低购入价与高租金回报。 🧮 降息效应或被房价涨幅抵消 降息带来的借贷能力提升正被快速上涨的房价所抵消。据Cotality测算： 在考虑生活成本与3%偿付压力缓冲后，中位收入家庭在本轮降息周期中贷款能力增加约 $51,000，但自2月以来房价已上涨 约$54,000，几乎完全抵消降息带来的利好。 若后续降息周期提前结束，借贷能力提升空间将有限。CBA等银行已预测2025年将不再进一步降息。 ⚠️ 投资信贷增长或引发监管收紧 澳储行数据显示，截至8月，投资房贷款增长速度为2015年6月以来最快。投资者贷款占总体按揭需求的 38%，若信贷继续加速，监管机构可能采取措施收紧贷款政策，从而抑制部分投资需求。 新房供应持续不足，建筑成本高企 新房建设仍远低于历史均值： 截至6月，新开工量比十年均值低 9.5%； 竣工量低 15.6%。建筑成本持续上升，过去五年累计上涨 31%。 建筑商利润被严重挤压，破产数量居高不下，与公共基建项目抢人加剧了用工紧缺。在这种环境下，新供应短期内难以显著改善。 展望：房价仍受供需失衡支撑，但风险累积 - [进入春季，澳洲房产市场加速升温 | 2025年10月分析](https://flfin.com.au/cn/archives/3796) - 进入春季，澳洲房产市场加速升温。Cotality 房价指数（HVI）显示，2025年9月全澳住宅价值环比上涨 0.8%，创下自2023年10月以来的最强单月涨幅。其中，首府城市房价表现尤为突出，整体上涨 0.9%。 季度表现：9月季度全澳房价上涨 2.2%，高于6月季度的1.5%，几乎是今年一季度增幅的两倍。换算为金额，相当于每套房产中位价上涨 $18,215。 广泛上涨：无论是首府城市还是偏远地区市场，过去一个月、一个季度乃至过去12个月，房价均实现普涨。 🌟 城市表现分化，布里斯班与珀斯领跑 布里斯班：季度上涨 3.5%，且连续7个季度单位房（公寓）涨幅超过独立屋，主要受供应紧缺推动。 珀斯：季度上涨 4.0%，单位房涨势也领先独立屋。 达尔文：表现最强，季度房价飙升 5.9%，但挂牌房源比长期均值低 53%。 供应不足成为推手。9月底达尔文、珀斯和布里斯班的挂牌房源分别比均值低 53%、45% 和 31%。与此同时，成交量却高于平均水平，供需错配明显。 🏡 分价位市场：中低端领涨 低价房（底部25%）：季度上涨 2.6% 中位房（中间50%）：季度上涨 2.7% 高价房（顶部25%）：季度上涨 1.8% 利率下调提升了借贷能力，使得买家在中等价位区间的需求快速释放。 📉 租赁市场：空置率创新低，租金再加速 全国租赁空置率：9月降至 1.4%，创历史新低。 租金走势：9月租金指数季调后上涨 0.5%，季度上涨 1.4%，创下去年6月以来最高水平。 城市表现：达尔文租金季度上涨 2.9% 居首，霍巴特 1.9%，珀斯 1.7%。悉尼与墨尔本租金涨幅相对温和。 不过，由于房价涨幅超过租金，全国毛租金回报率降至 3.65%，为去年11月以来最低。 🔑 春季市场前景：卖方主导，首置族或将加剧竞争 卖方市场：挂牌量比过去五年均值低 18%，而买家需求更旺，清盘率自8月中旬起稳定在 70% 左右。 利率与信贷：自2月起现金利率累计下调 75个基点，家庭借贷能力提升约 7%。 购房信心：消费者信心指数同比上涨 12.8%，实际工资年增 1.3%，就业市场依然紧俏（失业率 4.2%）。 政策支持：扩大后的“首套房首付担保计划”正式上线，最低5%首付即可入市，免除LMI费用。 目前，约 49.9% 的澳洲郊区独立屋价格在新担保上限以内，单位房更是高达 93.2%。这或将吸引更多首置族入场，但也可能加剧竞争，推高价格。 ⚠️ 风险与挑战 尽管市场前景积极，但房价上涨仍受制于 可负担性压力。截至今年6月，全国住宅价格与家庭收入中位数比高达 7.9，悉尼更是达到 9.6，接近历史高位。 📌 总结 低利率、强劲的就业与收入增长、供应不足，共同推动了春季房市的上涨行情。预计未来几个月房价仍将保持上行，但高企的房价收入比将成为主要制约因素。 （以上数据来自Cotality 2025年10月分析报告） 进入春季，澳洲房产市场加速升温，2025年9月全澳住宅价值环比上涨 0.8%，创下自2023年10月以来的最强单月涨幅。 - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2025年7月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3767) - 让大多澳洲经济学家跌破眼镜，澳联储董事会这周二（7月8日）决定不降息，原因是要继续等待更多的信息来确认澳洲的通胀率有望达到2.5%的水平。因此本月的现金利率仍维持在3.85%不变。 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 6月份，ANZ独自率先下调了固定利率，最大降息幅度达50个基点。目前最新的利率详见下文相关列表。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$3000 及低至5.43%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2025年7月8日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。 浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至贷款经纪人的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户这一选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。 固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评： 在5月份的降息后，NAB和ANZ的固定利率在四大银行中已经相对较低，而ANZ在6 月份更近一步降息，最高达50个基点。目前其自住房1年的固定利率已低至5.29%，固定2年低至5.19%， 投资房固定2年也仅为5.49%。均仍大大低于浮动利率。 该选择固定利率还是浮动利率？欢迎联系作者咨询探讨。 - [信心恢复+利率下降推动房价稳步上涨 | 澳洲房市2025年8月分析](https://flfin.com.au/cn/archives/3773) - 2025年7月，澳洲住宅价格连续第六个月上涨，全国住房价值指数环比上涨0.6%。Cotality最新发布的《住房价值指数》显示，房价上涨趋势虽未进一步加速，但依然稳健维持在每月约0.5%以上的水平。这一轮增长始于2月澳储行（RBA）首次降息，利率下行成为房价上涨的重要推手。 🏘️ 一线简析：房价上涨趋势稳定，六大关键点如下： 1️⃣ 全澳房价环比上涨0.6%，增速维持稳定 自2月以来，全国月度涨幅维持在0.5%以上，显示出房市热度稳定。 房价增长主要由“低房源库存+降息预期+购房信心增强”共同推动。 2️⃣ 所有首府城市房价均录得上涨 📌 达尔文房价在2025年前7个月累计上涨达9.7%，表现抢眼；珀斯月增速为去年9月以来最快。 3️⃣ 房源紧缺依旧：库存低于五年均值19% 尽管销售量同比上升约1.9%，但挂牌量依然远低于历史同期。 拍卖清盘率自5月中旬起持续高于十年均值，反映买方积极。 4️⃣ 独立屋涨幅超过公寓，价格差距创纪录 最近三个月，全国独立屋上涨1.9%（约增加$16,700），而公寓仅上涨1.4%（约增加$9,700）。 全国独立屋与公寓中位价差距高达32.3%，折合约$223,000。 📌 原因分析：高收入群体更易受益于利率下调，进而推动独立屋价格涨幅高于公寓。 5️⃣ 偏远地区 vs 城市：城市房市重回领先 7月季度数据显示，首府城市房价涨幅为1.8%，偏远地区市场为1.7%； 不过维州（1.4% vs 1.2%）、昆州（2.5% vs 2.3%）和南澳（2.0% vs 1.5%）的偏远地区市场仍跑赢对应的首府城市。 6️⃣ 租金增长重启，租赁压力依旧 全国租金空置率为1.7%，维持历史低位； 过去三个月，全国租金环比上涨1.1%，其中单位类租金上涨1.3%，独立屋租金上涨1.1%； 租金涨幅最快城市为达尔文（单位+2.9%，独立屋+2.2%）。 📉 尽管租金上涨，但全国平均租金收益率从4月的3.71%小幅降至7月的3.68%，达尔文最高达6.4%，因其房价基数较低。 📊 通胀与利率展望：利率或继续下降，推动房市温和增长 第二季度核心通胀为年化2.7%（2021年9月以来最低），为8月继续降息提供空间； 市场预期未来12个月内将有2-3次降息； 租金上涨可能对通胀构成反弹压力，需关注CPI中住房和租金分项的变化。 📌 利率下降带来的不仅是贷款可负担性提升，也有助于提升购房者信心与消费情绪。 🧱 房屋供应问题仍难解，构成中长期结构性支撑 当前新建住房批准量持续低于平均水平，尤其是多单元住宅； 建筑成本仍高，开发商利润空间被压缩； 公共基建项目抢占建筑劳动力，导致住宅项目周期拉长； 新房供应短缺可能至少持续至2027年后才能缓解。 ⚠️ 风险与挑战：房价上涨面临“隐性天花板” 住房负担能力问题仍然严重，房价收入比高达7.9，接近历史高位； 虽利率下降提升贷款能力，但房价上涨抵消了部分效果； 高家庭负债率为监管机构关注重点； 地缘政治风险（如中东、乌克兰局势）以及人口增速回归常态，也为需求端带来不确定性。 🔮 总结： - [2025–26财年澳洲低首付首次置业贷款政策全览](https://flfin.com.au/cn/archives/3763) - 随着澳洲房地产价格持续攀升，政府在2025–26财年继续出台多项鼓励首次置业的措施，帮助购房者以较低首付进入市场。本文将为您系统梳理最新的首次购房相关政策，包括各州及领地的首置补贴、印花税减免、购房上限、居住要求及首付安排等关键信息，助您精准把握机会。 一、联邦政府首次置业支持计划（2025–26财年） 1. 家庭购房保障计划（FHBG） 首付最低仅需5%，政府为其余15%提供担保，购房者可无需支付贷款保险（LMI）。 适用对象：年收入低于$125,000（单人）或$200,000（双人）的首次购房者。 房产上限：因地而异，如悉尼$90万元，墨尔本$80万元。 适用于新房和二手房。 二、首次置业资格基本要求 不同州/领地略有差异，但主要条件包括： 三、2025–26财年各州/领地首次置业政策总览 四、低首付贷款选项一览 五、总结建议 在2025–26财年，各州持续强化支持首次置业者的政策工具组合。整体来看，昆士兰与塔州的补贴金额领先全国，而新州和维州则在印花税减免方面力度较大。 如您打算以低首付贷款方式置业，建议： 提前评估个人资格（如收入、身份、购房目的）； 优先考虑补贴与房价上限契合的区域； 结合联邦与州政策进行双重申请，最大化利益。 如需专业建议或申请指导，建议联系专业的贷款经纪或房产顾问协助操作。 - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2025年6月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3743) - 根据澳大利亚储备银行董事会议程安排，下一次货币政策委员会会议将在7月7日和8日举行。因此本月的现金利率仍将维持在3.85%不变。 5月份，四大银行均下调了25个基点（0.25%）的浮动利率。与此同时，CBA还下调了固定利率，最大降息幅度达35个基点。目前最新的利率详见下文相关列表。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$3000 及低至5.43%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通）注：有关数据统计至2025年6月9日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。 浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至贷款经纪人的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户这一选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。 固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评： 经过5月份的降息后，目前NAB和NAB的固定利率在四大银行中相对较低，自住房1年的固定利率已低至5.49%，固定2年低至5.39%， 投资房固定2年也仅为5.54%。均仍低于浮动利率。 该选择固定利率还是浮动利率？欢迎联系作者咨询探讨。 转贷（Refinance)和新贷奖励 ANZ 转贷奖励$2,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） - [澳洲降息周期即将开启，如何借力贷款布局房产？](https://flfin.com.au/cn/archives/3730) - 2025年5月，根据有关经济学家预测，澳洲储备银行（RBA）将进入降息周期，现金利率可能从当前的4.10%逐步下调。这一趋势为房地产投资者提供了难得的机会，通过合理利用贷款，可以在市场中获得更高的回报。本文将探讨在降息环境下，如何通过贷款策略有效投资澳洲房地产市场，分析潜在机会与风险，并提供实用建议。 降息对房地产市场的影响 降息通常会刺激房地产市场，主要体现在以下几个方面： 降低贷款成本：利率下降意味着贷款利息支出减少，投资者可以以更低的成本借贷更多资金，从而提高贷款能力。 提升购买力：对于购房者而言，较低的利率使得月供减少，更多人能够负担房产，推动需求上升，进而可能推高房价。 市场活跃度增加：降息通常提振市场信心，交易量增加，特别是在悉尼、墨尔本等主要城市，投资者可能迎来更多选择。 然而，降息也可能带来竞争加剧，尤其是在热门区域，房价可能快速上涨，压缩投资回报率。因此，投资者需要在策略上更加精明。 利用贷款投资房地产的策略 1. 选择合适的贷款产品 在降息环境下，贷款产品的选择至关重要。以下是几种常见贷款类型及其适用场景： 浮动利率贷款：降息周期中，浮动利率贷款的利率会随之下降，降低还款压力。根据2025年4月的数据，澳洲四大银行的自住浮动利率普遍在5.90%-6.10%区间（参考Fundland Finance网站），预计降息后可能进一步下调至5.65%-5.85%，甚至更低。这对希望短期内降低成本的投资者非常有利。 固定利率贷款：如果预计未来利率可能反弹，锁定一个较低的固定利率是个不错的选择。例如，2025年5月初澳新银行（ANZ）的2年期固定利率已降至5.39%。降息后可能更具吸引力。固定利率适合追求稳定现金流的投资者。 只付利息（Interest Only）贷款：这种贷款允许在一定期限内只支付利息，减少初期还款压力，适合希望将资金用于其他投资的投资者。不过，需注意只付利息贷款通常利率较高，且在还款期结束后，本金还款压力会增大。 建议：结合自身现金流需求和投资周期选择贷款类型。短期投资者可优先考虑浮动利率贷款，而长期投资者可考虑选择固定利率以锁定低成本。 2. 提高贷款额度，扩大投资规模 降息降低了借贷成本，投资者可以考虑提高贷款额度，以购买更高价值的物业或多处物业。以下是操作要点： 优化贷款比例（LVR）：贷款比例（Loan-to-Value Ratio）较低的投资者通常能获得更低的利率。降息后，保持较低的LVR有助于争取更优惠的利率。 利用再融资：如果已有物业价值上升，可以通过再融资(Refinance)套现，用于购买新物业。降息环境下，银行对再融资的审批可能更宽松。 建议：在提高贷款额度时，确保有足够的现金流缓冲，以应对市场波动或利率反弹。 3. 瞄准高增长潜力区域 降息通常会推动房价上涨，但不同区域的表现差异较大。投资者应重点关注以下区域： 新兴郊区：这些地方房价相对较低，但基础设施发展迅速，吸引了更多租户和买家。 人口增长区域：根据历史趋势，人口流入多的地区往往有更高的租金需求和资本增值潜力。 政府投资区域：关注政府基础设施项目（如新铁路或学校建设）附近的区域，这些项目通常会带动房价上涨。 建议：利用专业服务获取市场数据，精准锁定高潜力区域。 4. 利用负扣税（Negative Gearing）优化税务 澳洲的负扣税政策允许投资者将投资物业的亏损（即租金收入低于贷款利息和其他成本的部分）用来抵扣其他收入税。对于高收入投资者，这是一个重要的税务策略。 降息带来的优势：利率降低后，利息支出减少，可能导致“负扣税”的亏损额缩小，但整体现金流会改善。 操作要点：选择租金回报稳定的物业，确保即使出现亏损，物业的资本增值潜力也能弥补。 建议：咨询税务专家，确保负扣税策略符合你的整体财务规划。 5. 分散投资，降低风险 降息周期可能带来市场过热，投资者应避免将所有资金投入单一物业。以下是分散投资的建议： 物业类型多样化：除了住宅物业，可以考虑投资商业物业或学生公寓，这些物业可能提供更高的租金回报。 地理位置分散：在不同城市或区域投资，避免因某一市场波动而影响整体收益。 建议：根据预算和风险承受能力，制定分散投资计划。 潜在风险与应对措施 市场过热风险：降息可能导致房价快速上涨，压缩收益率。应对方法是避免追高，关注性价比高的物业。 利率反弹风险：尽管目前是降息周期，但未来利率可能上升，导致还款压力增加。建议选择部分固定利率贷款，或提前准备资金储备。 监管限制：澳洲对外国投资者的房地产投资有严格监管，如需通过外国投资审查委员会（FIRB）批准。建议提前了解相关政策，避免违规。 实用建议 与专业贷款机构合作：获得多银行贷款产品对比，帮助你找到最优惠的利率和条件。 关注最新利率动态：定期查看银行利率更新（如Fundland Finance的月度报告），及时调整贷款策略。 做好现金流管理：确保有足够的流动资金应对突发情况，如租户空置或维修费用。 长期规划：降息周期可能是短期的，制定5-10年的投资计划，确保策略的可持续性。 - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2025年4月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3713) - 经过两天的会议，澳大利亚储备银行理事会4月1日宣布维持现金利率为 4.1% 不变。在做出这一决定后，市场对 5 月份再次降息的预期发生了变化，表明下个月降息的可能性约为 75%，而宣布之前的降息可能性为 85% 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 ANZ独自在3月份降低了一年期固定利率，降幅最高达到0.25%。请详见后文。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$3000 及低至5.88%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2025年4月1日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。 浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至贷款经纪人的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户这一选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评： Westpac 目前其固定利率在四大银行中相对较低，自住房1年的固定利率已低至5.79%，固定2年低至5.69%， 投资房固定2年也仅为5.89%。均仍低于本次降息后的浮动利率。 该选择固定利率还是浮动利率？欢迎联系作者咨询探讨。 转贷（Refinance)和新贷奖励 ANZ 转贷奖励$2,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制）特别推荐贷款产品 -国际大银行，有网点服务 银行A 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.68% 投资房贷款浮动利率5.98% 转贷奖励$3,000, 新贷款奖励$2,000 ----有条件和时间限制* 本文作者--资深贷款经纪人Alan(王先生)！ - [重磅！澳洲核心通胀意外'跳水' 2月降息窗口正式开启？](https://flfin.com.au/cn/archives/3706) - 澳大利亚统计局（ABS）最新公布的2024年第四季度消费者价格指数（CPI）低于澳大利亚储备银行（RBA）预期。 四大银行中有三家机构预测，关键指标"修剪均值通胀率"第四季度将录得0.5%。第四家大型银行西太平洋银行（Westpac）预测值略高，预计修剪均值通胀率为0.6%。 周三官方公布的ABS数据显示，修剪均值通胀率确为0.5%，与经济学家预期完全一致。 【核心通胀指标】六个月内年化修剪均值通胀率已降至2.6%，这一数值恰好位于澳储行2%-3%通胀目标区间的中位。 整体通胀率呈现断崖式下跌，2024年第四季度环比仅增长0.2%，年度涨幅收窄至2.4%。 【季度CPI走势】不过能源和租金补贴政策对整体通胀数据造成显著扭曲。鉴于此，澳储行明确表示将忽略整体指标，转而聚焦修剪均值通胀率。 尽管存在干扰因素，修剪均值通胀率的快速回落仍为2月18日货币政策会议启动降息打开政策窗口。 需要指出的是，澳储行或选择在第四季度工资价格指数（2月19日发布）和1月劳动力调查数据（2月20日发布）公布前维持利率不变。若采取此策略，降息时点可能推迟至4月1日的货币政策会议。 阿尔巴尼斯政府料将展开强力政策游说，该政府亟需降息政策提振其连任前景。 - [最新|澳洲四大银行房贷利率对比（2024年12月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3652) - 澳洲储备银行董事会12月10日的会议决定将现金利率继续维持在 4.35%。该利率自去年11月以来至今已经13个月纹丝不动。尽管11月公布的年度通胀率CPI已降至2.10%，但食物及消费类CPI仍未达到目标水平。因此澳储行表示短期内不会降息。 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 四大银行在最近一个月均按兵不动，利率未做调整。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$3288 及低至5.88%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2024年12月10日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至贷款经纪人的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户这一选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评： ANZ在十月份连续两次降息固定利率，目前其固定利率在四大银行中一枝独秀，自住房2~3年的固定利率已低至5.74%，投资房也仅为5.94%。该固定利率已低于折扣后的浮动利率约40~50个基点。 除了CBA的经济学家预测澳储行将可能在明年二月降息外，其他三大行均预测澳储行将会更迟降息。 固定利率已低于浮动利率，且澳储不断推迟降息，该选择固定利率还是浮动利率？欢迎联系作者咨询探讨。 转贷（Refinance)和新贷奖励 转贷奖励$2,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） - [澳洲房市"定时炸弹"即将引爆？17.4%家庭处于极端高危状态](https://flfin.com.au/cn/archives/3672) - 去年末，澳大利亚审慎监管局（APRA）主席约翰·朗斯代尔发出警示：自2016年以来，经历严重房贷压力的家庭数量已近翻番。在澳大利亚储备银行（RBA）激进加息政策下，这一趋势持续恶化。 累计利率变化朗斯代尔指出，澳大利亚家庭对房贷的依赖度已远超国际水平："住宅抵押贷款占澳大利亚银行总贷款的三分之二，而欧洲该比例仅为30%，美国更是低至10%。" "澳大利亚家庭债务收入比高居全球前列，这使得我国金融体系特别容易受到大规模房贷违约的冲击。" 未偿房贷利率由于RBA持续紧缩货币政策及高比例的浮动利率房贷（约占存量贷款80%），澳大利亚经历了发达国家中最剧烈的房贷利率飙升。 债务负担比率Roy Morgan研究数据显示，房贷成本激增对家庭预算造成显著冲击：自RBA 2022年5月启动加息周期以来，处于"风险"状态的房贷族已增加78.8万人。当前被列为"极高风险"群体达97.3万人（占房贷族17.4%），远超过去十年14.6%的长期均值。 房贷压力演变 尽管2024年7月第三阶段减税政策实施后，房贷压力曾连续四个月缓和，但随着RBA在11-12月维持利率不变，该指标已连续两月回升。 政策展望在澳大利亚统计局（ABS）周三公布2024年第四季度利好通胀数据后，市场普遍预期RBA将于2月18日货币政策会议启动降息。根据Roy Morgan模型测算： 若RBA降息25个基点至4.10%，2025年2月"风险"人群将减少2.6万至156.9万（占比27.4%，下降0.5%）。 2025年3月该群体预计再降2.7万至154.2万（占比26.9%），较2024年12月累计减少5.3万（降幅1%） 潜在风险尽管年内RBA可能多次降息缓解压力，但失业率攀升构成更大威胁。RBA预测官方失业率将在前瞻性估算期内温和上升，这将加剧房贷违约风险（其他条件不变情况下）。 - [1月澳洲房市冰火两重天：墨尔本领跌0.6%，非首府区域创新高](https://flfin.com.au/cn/archives/3693) - 一、澳大利亚全国市场基准走势分析 根据CoreLogic发布的2025年1月住宅价值指数(HVI)： 月度变动：全国综合指数微降0.03%（精确值-0.03%） 区域分化：▶ 首府城市整体下跌0.2%（其中独立屋下跌0.3%，公寓持平）▶ 非首府区域上涨0.4%，创下该指数自2005年编制以来的历史新高 年度同比：▶ 全国综合涨幅收窄至4.3%（较2024年2月周期峰值9.7%下降53.6%）▶ 首府城市年度涨幅3.1% vs 区域市场6.5% 二、首府城市多维数据矩阵 (1) 月度表现梯队（2025年1月） (2) 周期峰值回调幅度 四、区域市场崛起动力解析 (1) 区域指数运行轨迹 2024全年：区域综合指数上涨8.2% vs 首府5.1% 2025年1月：区域0.4% vs 首府-0.2%驱动要素：▶ 二次迁徙潮：2024年区域净迁入人口达12.7万，其中38%来自首府城市▶ 价格优势比：区域中位价585,000vsvs首府934,000▶ 远程办公常态化：ICT从业者区域购房占比升至22%（2019年仅9%） (2) 居家办公演变趋势 峰值时期：2022年8月居家办公占比达41.5% 当前水平：2024年12月ABS数据为36.3%（仍较2019年高4.2个百分点） 行业差异：▶ 金融保险业：54%维持混合办公▶ 建筑业：仅18%可远程工作 四、利率政策传导路径推演 (1) 市场预期与政策路径 (2) 政策传导时滞分析 CoreLogic模型显示： 首次降息3个月后：买家咨询量预计上升12-18% 累计降息75基点后：房价敏感度较高的首置业者市场（ - [最新|澳洲四大银行房贷利率对比（2024年10月）--NAB大幅降息固定利率](https://flfin.com.au/cn/archives/3632) - 根据会议安排，澳联储10月份不会就现金利率决议召开董事会议。因此，本月的现金利率继续维持4.35%不变。 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 继八月份CBA和Westpac几乎全面下调了其房贷固定利率后，NAB在10月8日全面降低其固定利率，最高降幅达65个基点（0.65%）。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比。另有特别推荐返现$3288 及低至5.88%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2024年10月10日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。 说明：CBA在8月率先降低了10个基点的利率。相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户选项。对于贷款金额小于20万元以下才有必要考虑选择。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评： 继8月份CBA和Westpac先后下调了1-4年期固定利率，最低见到5.89%的利率后，NAB于10月8日也全面跟进。 总体而言，Westpac固定利率较低，尤其是2-4年的固定利率，已低于其折扣后的浮动利率约0.30%。四大银行的经济学家预测澳储行将可能在半年内降息，但澳储行行长却坚称澳洲的通胀水平还没出现导致降息的迹象。如何选择？欢迎联系作者咨询探讨。转贷（Refinance)和新贷奖励 ANZ 转贷奖励$2,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制）特别推荐贷款产品 -国际大银行，有网点服务 银行A 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.88% 投资房贷款浮动利率6.18% 转贷奖励$3,288, 新贷款奖励$2000 ----有条件限制* - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2024年6月)](https://flfin.com.au/cn/archives/3618) - 由于澳洲的经济前景和全球地缘政治的不确定性，加上当前的经济仍然表现疲软，澳洲储备银行(RBA)决定这个月继续维持现金利率4.35%不变。不过，RBA的公报警告称，“通胀仍高于目标，而且持续存在”。它并未排除在必要加息的可能性。 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 转贷返现奖励目前依然是ANZ一枝独秀。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比，文后附有四大行最新的转贷奖励信息。另有特别推荐返现$3288 及低至5.98%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2024年6月18日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。由于市场的融资成本较高，目前四大银行所能提供的利率折扣较以前少。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），相对于Pricing后的标准浮动利率，目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户选项。可用性不高。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评：过去一个月部分中小银行或降或涨地调整固定利率，但四大银行稳坐钓鱼台，固定利率继续保持不变。 相对于Pricing后的浮动利率，目前的固定1~3年的利率略高一些，但已开始接近。鉴于目前澳洲的经济形势，如澳储行接下来一年如市场预期加息一次25个基点，甚至可能开始降息，目前选择浮动利率依然是较好的选择。转贷（Refinance)和新贷奖励 ANZ 转贷奖励$2,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2024年1月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3584) - 2024年1月，由于澳洲储备银行董事会休会，因此本月的现金利率跟上个月一致，仍维持在4.35%。 自2022年5月加息以来的现金利率走势图 四大银行的浮动利率和固定利率也像是休圣诞新年假期，休息了一个月不动。 转贷返现奖励目前只剩下ANZ唱独角戏。 以下是澳洲四大银行目前最新的利率对比，文后附有四大行最新的转贷奖励信息。另有特别推荐返现$2000 及低至6.08%的自住房利率产品。 （想获得详细及时贷款资讯的朋友请在文末加作者Alan王的微信沟通） 注：有关数据统计至2024年1月8日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。由于市场的融资成本较高，目前四大银行所能提供的利率折扣有所减少。各行之间的利率差异也较小。 说明：相对于标准浮动利率的折后利率（带对冲账户），相对于折后的标准浮动利率，目前基本浮动利率已无优势。尽管无年费月费，但是无offset(对冲）账户选项，选用的价值不高。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评：过去一个月的固定利率如银行职员般休息静养，未有任何变化。 相对于Pricing后的浮动利率，目前的固定1~3年的利率略高一些，但已开始接近。鉴于目前澳洲的经济形势，如澳储行接下来一年如市场预期最多加息一次25个基点，甚至可能开始降息，目前选择浮动利率依然是较好的选择。转贷（Refinance)和新贷奖励 ANZ转贷 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） - [利率这么高，2024年澳大利亚房地产会下跌吗？](https://flfin.com.au/cn/archives/3578) - --与顶级房地产经纪人一同审视经济学家们对于2024年房价的预测 回顾2023年，房价超出了经济学家的预期，尤其是在高端市场。尽管当前面临利率上升和家庭借贷能力与住宅销售价格之间的显著差距，但经济学家们对于今年的房价仅做了温和上涨的预测。然而，实际情况显示，富裕的澳大利亚人纷纷以现金购买500万澳元以上的房屋，形成了一个现金充裕的市场现象。 McGrath房产代理集团的资深房地产经纪人约翰·麦格拉思指出，这种趋势不仅局限于悉尼的贝尔维尤山和墨尔本的图拉克等著名富裕郊区，也涵盖了首府城市的不少郊区，其中销售额超过500万澳元已成为常态。 经济学家的数据也印证了这一观点。高债务收入比的借款人逐渐退出房地产市场，根据澳大利亚审慎监管局的统计，去年下半年负债额超过总收入六倍的借款人数量仅为三年前的三分之一。 巴伦乔伊首席经济学家乔·马斯特斯认为，这一现象可能是父母或祖父母将一些财富转移给家人，帮助他们购买更好的房屋并在疫情期间补充储蓄的结果。她还指出了一种趋势，即多户住宅的兴起，家人或朋友集中收入和储蓄一起购买房产。 这些因素与移民复苏以及就业市场好于预期共同推动了2023年强劲的买家需求。尽管澳大利亚储备银行在去年上调了13次现金利率，导致房价飙升了8.1%，这一数字让经济学家感到惊讶。他们原本没有预料到在经历了2022年房价困境的一年后，房价会如此迅猛地反弹，这引发了对借贷能力、利率上升和生活成本的担忧。 在珀斯、布里斯班和悉尼，房价涨幅均超过10%。然而，故事的另一面是供应方面的挑战。去年现有房屋挂牌量下降了近20%，新房建设也相对疲软，尤其是上半年。 联邦银行首席经济学家Stephen Halmarick表示，房价飙升成为2023年最大的惊喜，提醒人们经济学101原则——需求超过供给时价格上涨。他指出，净移民增加、建筑活动不足以及挂牌出售的住宅数量下降是这一趋势的支持因素。 对2024 年的展望 2024年的走势仍然是一个备受关注的焦点。Halmarick预测全国房价将上涨5%，而巴伦乔伊大师赛的预测为4.8%。然而，背后还隐藏着更多的复杂因素。悉尼和墨尔本，澳大利亚最大的两个市场，已经出现疲软的迹象。 马斯特斯预计悉尼今年的涨幅仅为3.8%，低于全国平均水平，而墨尔本更低，为3.2%。她认为，随着人们动用疫情期间的储蓄，需求将更多地重新回归借贷能力。在供应方面，她认为更多的借款人因抵押贷款利率高昂和贷款限制将迫使更多人在购买新房之前出售旧房，从而恢复房源数量到更正常的水平。如果挂牌量没有反弹，房价涨幅可能会超过预期的4.8%。 Halmarick对新住房供应表示担忧，他认为今年的新增供应量将再次远低于政府目标。他强调，每10万人的住房审批量接近历史低点。 麦格理首席经济学家里克·德弗雷尔指出，失业是一个不可忽视的波动因素，他认为全国名义房价将略有上涨，但难以准确预测。麦格拉思对2024年市场进行了更具细分的预测，认为市场顶部（500万至1000万元及以上）将非常活跃，而其他市场将保持稳定。他指出，普通买家和首次置业者感到焦虑，房源短缺掩盖了这些焦虑情绪，导致拍卖中更多竞标者和更高的成交价格。他预计，在降息之前，买家的焦虑情绪将继续存在。多数经济学家预计这些降息将于今年晚些时候开始；马斯特斯预计将在八月进行首次降息，而哈尔马里克则预计将在九月。 麦格拉思同意今年可能降息。他表示，加息对大量的投资置业者构成了冲击，供应短缺对价格有利；如果不是挂牌量较低，市场可能会出现相当大的下滑。 尽管新住房建设需要时间才能增加，但银行是推动供应的一个关键因素。然而，麦格拉思表示，目前没有迹象表明银行担心抵押权人杠杆过高或迫使房主通过出售来偿还债务。 第七集团老板瑞安·斯托克斯对此表示更加担忧，他认为如果现金利率保持在现有水平，澳大利亚很难避免房价大幅调整。斯托克斯的公司拥有包括Coates Hire和Boral在内的建筑行业供应商，他担心抵押贷款困境可能导致房地产市场大幅调整。 当前银行的业绩显示坏账几乎没有增加。澳洲联储在10月份的金融稳定性审查中发现，只有5%的借款人无法支付基本费用和抵押贷款付款，这比2022年4月增加了1%，当时澳大利亚的现金利率仍处于0.1%的最低水平。 事实上，强劲的房价也支撑着银行的股价。澳大利亚联邦银行的股价周二收于历史新高113.35澳元，反映了市场对澳大利亚经济、消费者和房地产市场的乐观情绪。 本文编译自：澳洲金融评论网 - [2023-24新财年新州首次置业者福利政策全解析](https://flfin.com.au/cn/archives/3528) - 只需支付3万元（5%）的首付款项，您即可通过银行贷款购买一套价值60万元的新住宅，并且无需缴纳任何印花税和房贷保险费。此外，还能获得政府提供的1万元补贴。在澳洲新南威尔士州，这一切皆有可能实现。为了帮助首次置业者早日实现居者有其屋的梦想，澳洲联邦政府和新南威尔士州（以下简称新州）政府先后颁布了一系列优惠政策。作为首次置业者的您，只要满足一定的条件，就可在购买住房时享受一种或多种购房福利政策。以下，我们将为您带来2023年7月新财年新洲正在实施的首次置业福利政策全解析。 首次置业者援助计划 如果您是新州的首次置业者，根据首次置业者援助计划(First Home Buyers Assistance Scheme，FHBAS），您可能有资格获得全额豁免或部分减免印花税（Stamp Duty）。印花税减免适用于以下两种情况：1. 购买二手房或新房：购买价格不超过80万元，全额豁免印花税。购买价格在80万至100万元之间的房产，减免部分印花税。2. 购买土地：可用于建房的土地，且土地价格不超过35万元，全额豁免印花税。价格在35万元至45万元之间的土地，减免部分印花税。 享受FHBAS必须满足以下条件： 首次置业者居住要求： ➢ 对于2023年7月1日或之后交换的合同——您必须在房屋交割后的12个月内搬进房屋，并且以该房屋作为主要居住房，至少连续居住12个月 ➢ 对于2017年7月1日至2023年6月30日（含）期间交换的合同——您必须在房屋交割后的12个月内搬进房屋，并且以该房屋作为主要居住房，至少连续居住6个月 首次置业者（新房）补助金 当您在新州购买或建造第一套新房时，可获得 1万元的首次置业补助金(First Home Owner (New Home) Grant， FHOG) 。您的第一个新住宅可以是新建、期房或大幅翻修的独立屋、联排别墅、公寓、单元或类似房屋。而且该补助金无需缴纳所得税。房屋类型和价格必须满足以下条件之一： ➢ 价格不超过60万元的新建住宅，可以是独立房屋、联排别墅、公寓或类似房屋 ➢ 价格不超过75万元的房屋加土地套餐（House and Land Package），价格包括购买空置土地的价格、住宅建筑合同的价格以及施工期间增加的成本 ➢ 价格不超过60万元的新装修房屋，比如房屋经过大幅翻修，房屋构造大部分被移除或更换，并且在装修之前、期间或之后未被任何人居住过，在装修完成后也从未出售过 申请人资格要求： 首次置业担保 首次置业担保（First Home Guarantee， FHG）是一项澳洲联邦政府的激励措施，允许首次置业者以低至5% 的首付购买首套房，而无需支付银行房屋贷款保险(LMI)。LMI费用通常相当于贷款额的1.20%~3.60%。LMI 是一项在您拖欠住房贷款时为贷款银行提供的保护。它通常适用于贷款比例高于80%的情况。通过首次置业担保，联邦政府将为您的住房贷款充当担保人（担保房产价值的 15%），以确保您无需支付LMI费用。每个财年该计划有3.5万个名额，您必须通过指定银行的审批才得获得一个名额。 申请者必须满足以下条件： 房产类型和价格必须满足的条件： 偏远地区首次置业担保 偏远地区首次置业担保（Regional First Home Buyer Guarantee，RFHBG）是住房担保计划 (HGS) 的一部分，该计划是澳洲政府旨在协助符合条件的购房者尽快购房的一项举措。它由代表澳洲政府的国家住房金融和投资公司（NHFIC）管理。根据 RFHBG，符合条件的地区购房者从参与贷款机构处获得的部分住房贷款由 NHFIC 提供担保。这使得符合条件的购房者只需支付 5% 的首付即可购买房屋，而无需支付贷款机构的抵押贷款保险。对于 RFHBG，住房贷款的任何担保最高金额为房产价值的 15%（由参与贷款人评估）。本担保不是现金付款或住房贷款押金。在2023-24财年RFHBG有1万个名额。 申请人资格和房产的限制条件与以上的首次置业担保类似。 首次置业养老金储蓄计划 首次置业养老金储蓄计划（First Home Super Saver Scheme, FHSS）是指首次置业者可以使用FHSS在养老金中存钱，以帮助购买他们的第一套房子。FHSS 可用于在澳大利亚购买新房或二手房屋。夫妻、兄弟姐妹或朋友都可以使用自己符合条件的 - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2023年7月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3509) - 7月4日，澳洲储备银行时隔一个月终于又一次暂停加息！原因是上个月的通胀比5月份有较大幅度的回落。但强调接下来要根据经济数据的变化，仍有再次加息的可能。目前的现金利率为4.10%。 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。 说明：相对于标准浮动利率（带对冲账户），基本浮动利率略低，且无年费月费，其利率通常低于其他产品。缺点是无offset(对冲）账户，不能直接从交易账户存取资金，但可利用其再提款（Redraw）的功能，有闲钱时多还贷款，需要用钱时再从贷款账户中取出额外多还的贷款本金，从而实现类似offset的少付利息的目的（对那些房产由自住转投资时可能影响负扣税金额）。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评：六月份四大银行均上调了1年期固定利率，其中Westpac更加了50个基点。除ANZ同时，2，3年期固定利率大都上调了10~95个基点。或许是银行对之前对2，3年期固定利率降息”错误“的修正。 根据浮动利率议价的结果，相关贷款产品目前可获得的浮动利率略低于其1年固定利率，但有的则略高于其2，3年的固定利率。在7月份暂停加息的情况下，是否应选择1年甚至2，3年期的固定利率，需要谨慎考虑和继续观察经济数据的走向。转贷（Refinance)和新贷奖励 转贷奖励$4,000 条件： 贷款金额30万以上 贷款比例80%以下 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） 特别推荐---大银行，有网点服务 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.53%，LVR= - [数据显示：加息使澳洲房奴受到的打击是地球上最严重的！](https://flfin.com.au/cn/archives/3495) - 澳大利亚储备银行(RBA) 在短短 13 个日历月内将官方现金利率提高了4.0%，这是该国历史上最大幅度、规模最大的货币紧缩举措。 独立经济学家塔里克·布鲁克(Tarric Brooker)表示，澳洲联储加息使抵押贷款利息偿还额前所未有地提高了121%，如果澳洲联储再加息两次，这一数字将增至138.5%。 澳大利亚抵押贷款持有人所遭受的痛苦与世界其他地方不同。虽然澳大利亚央行提高官方利率的幅度低于其他英语国家的央行。 但由于大多数澳大利亚人都采用浮动利率抵押贷款，因此澳大利亚平均抵押贷款利率的增幅要高得多。 根据上面的澳洲联储图表，截至2月份，澳大利亚抵押贷款借款人的抵押贷款紧缩幅度已超过200个基点，明显高于其他英语国家。 澳大利亚官方现金利率上涨4.00%，与新西兰相比相形见绌，新西兰央行在本周期内将现金利率上涨了5.25%。 然而，上面的RBA 图表显示，澳大利亚平均抵押贷款利率上涨了约210 个基点，而新西兰则上涨了约160 个基点。但新西兰的大部分住房贷款都是固定利率。 在美国，抵押贷款利率通常设定为30 年的整个贷款期限，这就是为什么美国甚至没有包含在上面的RBA 图表中。 简而言之，当官方利率上升（或下降）时，大多数其他国家的抵押贷款持有者受到的影响程度与澳大利亚人几乎相同。 国际清算银行(BIS) 制定了一系列衡量选定经济体的债务偿还总额（本金和利息）与家庭可支配收入总额的数据。 如下图所示，到2022 年底，澳大利亚家庭将其可支配收入的16.3% 用于偿还债务，高于澳大利亚央行首次加息前3 月份季度的13.5%： 到 2022 年底，澳大利亚家庭将其可支配收入的16.3% 用于偿还债务。澳大利亚偿债成本的上升也让国际清算银行抽样的其他英语国家相形见绌。截至2022 年底，澳大利亚官方现金利率为3.10%。 因此，上图不包括额外100个基点的加息，也不包括固定利率抵押贷款的到期，这进一步增加了债务偿还，但上面没有反映出来。 还值得指出的是，超过三分之一的澳大利亚家庭有抵押贷款，这就是为什么到2022 年底只有13.5% 的家庭总收入用于偿还债务。 对抵押贷款家庭的影响显然要大得多。 事实上，澳大利亚央行激进的货币紧缩的负担几乎完全落在了这些抵押贷款家庭身上，而不是更广泛的人口身上。 澳大利亚的抵押贷款痛苦将加剧。澳大利亚抵押贷款持有者面临的情况从此只会变得更糟。 首先，预计澳大利亚央行将在未来几个月进一步加息，这显然将提高还款额。 CBA 经济团队目前预计8 月份 RBA 将进一步加息25 个基点，达到4.35% 的峰值——如果数据允许，7月份可能还会进一步加息。 西太平洋银行(Westpac)、澳新银行(ANZ) 和国民银行(NAB) 均预测现金利率将达到4.6% 的峰值，而澳大利亚央行(RBA) 则预计在 7 月和 8 月加息 25 个基点。 其次，仍有近50 万笔固定利率抵押贷款将在今年剩余时间内到期，借款人将把抵押贷款利率从2% 左右重置为接近7% 的浮动利率（如果澳大利亚央行继续加息，利率会更高）。这意味着即使澳洲联储没有进一步加息，整个澳大利亚的平均抵押贷款利率也将继续上升。 在这方面，CBA 经济团队的下一张图表具有启发意义。它基于 RBA 模型，显示平均偿债成本将在 2024 年升至家庭收入的历史最高比例。 编译自澳洲新闻集团2023年6月23日报道 特别推荐---大银行，有网点服务 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.53%， 若LVR= - [最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比（2023年6月）](https://flfin.com.au/cn/archives/3493) - 6月6日，澳洲储备银行以通胀仍然过高为由，义无反顾地又再加息0.25%，目前现金利率涨至4.10%的水平。 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣即较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。 5月份的标准浮动利率又再上涨，而四大银行的浮动利率Pricing折扣日趋收紧。 说明：相对于标准浮动利率（带对冲账户），基本浮动利率略低，且无年费月费，其利率通常低于其他产品。缺点是无offset(对冲）账户，不能直接从交易账户存取资金，但可利用其再提款（Redraw）的功能，有闲钱时多还贷款，需要用钱时再从贷款账户中取出额外多还的贷款本金，从而实现类似offset的少付利息的目的（对那些房产由自住转投资时可能影响负扣税金额）。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是1~4年。详见以下利率对比表： 点评：五月份Westpac调低了其2年期固定利率至5.79%，已低于各行的浮动利率。由于四大行的浮动利率不断上涨，目前ANZ, CBA和NAB的3年期固定利率已低于其浮动利率。 点评：银行偏好自住房贷款的客户选择本息同还的方式，因此其自住房只付利息的固定利率比较高，甚至高于投资房的只付利息固定利率。 点评：由于四大行的浮动利率不断上涨，目前ANZ, NAB和Westpac的3年期固定利率已低于其浮动利率。转贷（Refinance)和新贷奖励 转贷奖励 $3,500（私信了解有额外惊喜） 条件： 在2023年06月30日前申请 贷款金额25万以上 必须使用Package产品 转贷奖励 $2,000 条件： 贷款金额25万以上 在2023年06月30日前申请 转贷奖励$4,000 条件： 贷款金额30万以上 促销随时可能停止 首次置业贷款奖励 $3,000*(有条件限制） 特别推荐---大银行，有网点服务 自住房贷款浮动利率（本息同还）5.28%， 若LVR= - [澳洲二月份还会加息吗？这个数据提前告诉你](https://flfin.com.au/cn/archives/3467) - 据澳洲金融评论报讯，今天（1月11日）澳大利亚统计局公布了11月份出人意料的通胀率和零售增长数据。澳洲年度总体通胀率跃升至 7.3%，重回 32 年高位，并扭转了 10 月份意外回落至 6.9% 的势头。 房屋建筑、食品和交通的成本上涨，表明未来价格将进一步上涨。一项受到密切关注的核心通胀指标在 11 月份从一年前的 5.4% 升至 5.6%，高于 10 月份的 5.4%。 11 月零售额飙升 1.4%，为 2022 年 1 月以来的最强劲结果，原因是黑色星期五销售和在线特价商品刺激了需求，这表明消费对借贷成本上升和生活成本上升具有弹性。 强劲零售销售增长和通胀率反弹扑灭了借款人期待暂停加息的希望，澳大利亚储备银行 2 月份的现金利率上调几乎是板上钉钉的事情。 11 月零售额这一增幅是分析师预测的 0.6% 增长的两倍多。更重要的是，对 10 月结果的意外修正——从最初 0.2% 的下降变为现在0.4%的增长 ——意味着 2022 年销售额每个月都在增长，而 12 月尚未报告。 债券市场在上个月一直在攀升，目前市场预计现金利率将达到 3.9% 的峰值，而 12 月初预计的峰值为 3.5%。 目前的现金利率为3.1%。 预计澳洲联储行长 Philip Lowe 将在 2 月份提高现金利率。 Capital Economics 高级经济学家 Marcel Thieliant 表示：“11 - [专家预测：澳储行加息已接近尾声！](https://flfin.com.au/cn/archives/3442) - 澳洲金融评论网今日讯：澳大利亚强劲增长出现放缓，表明储备银行疯狂提高现金利率正在奏效，强化了央行可能在2023 年初加息步伐接近暂停的预期。 澳大利亚统计局今天（12月7日）公布的数据显示，澳大利亚经济在7- 9 月一季增长0.6%，高于上一季度的0.9%，略低于市场预期的0.7%。 家庭消费是本季度增长的最大贡献者。 年增长率5.90%，高于去年同期的3.6%。当时经济刚刚开始从 新冠疫情的限制中复苏。 这一结果低于市场普遍预期的6.2% 的年增长率，但符合澳洲联储的预测。 经济学家指出，由于数据的自然滞后，该结果并未反映澳大利亚央行激进的货币紧缩的全部影响，尤其是对于具有固定利率的抵押贷款。 这些部分贷款约占所有贷款的三分之一，其利息成本的大幅增加要到2023 年下半年才会完全体现。 AMP 高级经济学家戴安娜·穆西纳(Diana Mousina) 表示： “自 9 月季度以来，加息幅度又增加了0.75%，因此与2022 年相比，经济在2023 年的开局将大不相同。”AMP 预测到 2023年增长将放缓至1.5%，或者如果RBA 再次提高现金利率，则增长会更低。 周二，澳洲联储将现金利率上调0.25 个百分点至3.1% 的 10 年高位。 这是历史上最快的紧缩周期中的第八次连续加息。 “在这个紧缩周期中可能会再加息一次或两次，”穆西纳女士说。“但我们正处于或非常接近澳大利亚利率的峰值。” 银行间期货在GDP 数据公布后几乎没有变动，这意味着到2023 年 9 月现金利率将超过3.7%。 家庭消费是增长的最大贡献者，本季度增长1.1%，但在生活成本上升和抵押贷款支付增加的情况下可能会放缓。 高盛预测澳大利亚央行将高达4.1%。 高盛澳大利亚和新西兰经济学家首席执行官安德鲁博克认为：由于经济势头强劲，通胀过高且经济中有大量储蓄，他们将需要继续加息以限制它们，因为政策尚未限制。澳洲联储将成功地减缓经济增长，而不会使其陷入衰退。 他说，与国际同行相比，澳大利亚人的庞大储蓄池、人口增长以及服务活动的预期正常化将成为复苏的后盾。 国内生产总值数据显示，工资上涨3.2%，为 2006 年 12 月以来的最大涨幅，原因是劳动力市场吃紧，失业率处于数十年来的低位。 RBC Capital Markets 澳大利亚和新西兰首席经济学家 Su-Ling Ong 表示：“他们证明迄今为止快速加息300 个基点是合理的，同时也表明有必要转向严格的限制区域。”RBC 预测 RBA 将把现金利率提高到3.6% 的峰值（即比目前的3.10%高0.50个百分点）。 对于一些经济学家来说，工资是可能使经济脱轨的领域之一。 “如果工资增长升至与澳洲联储通胀目标不一致的水平，央行可能无法实现他们想要的软着陆，”CBA澳大利亚经济主管加雷思艾尔德指出。 目前，CBA 预测 2023 年的增长将低于趋势线，而不是经济衰退，而且央行只会在2 月份再次提高现金利率。 新闻及图片来源：澳洲金融评论网2022.12.7 如何选择适合自己的贷款银行和产品？请联系我们专业的贷款经理人。 - [澳洲央行10月为何意外地只加息0.25%？](https://flfin.com.au/cn/archives/3421) - 澳大利亚储备银行总裁菲尔·洛威（Phil Lowe）已经表明他不怕脱离其他国家中央银行的轨道。周二，澳大利亚央行董事会决定将官方现金利率提高 25 个百分点，而不是大多数经济学家预测的 0.5 个百分点，这给澳大利亚企业和家庭带来了一个意外的惊喜。 与美国目前状况的另一个主要区别是，澳大利亚的房价已经出现大幅下跌。这使澳央行走上了与美联储不同的道路。美联储在 9 月的会议上将美国官方利率提高了 0.75 个百分点，达到 3% 至 3.25% 的新目标范围，并暗示它可能会攀升至到年底的新高度为 4.25% ~ 4.5%。洛威决定不需要跟随带头老大美联储的有几个原因。 首先，澳大利亚借款人倾向于使用与官方现金利率同步变动的浮动利率贷款。 此外，银行在新冠疫情期间提供的许多超低固定利率贷款现已到期，这意味着购房者的抵押贷款还款额将急剧增加。 更重要的是，储备银行的官方加息需要过一段时间才能在住房贷款的偿还额上体现出来。 与美国的另一个主要区别是，澳大利亚的房价已经出现大幅下跌 目前，抵押贷款还款仅反映 5 月至 7 月间利率上调 1.25 个百分点——自 8 月 3 日至 10 月 4 日以来官方现金利率上调 1.25 个百分点的影响尚未体现。 因此，这是一个很大的定时炸弹，将在未来几个月内打击房屋贷款借款人。 相比之下，在美国占主导地位的抵押贷款产品是 30 年期固定利率住房贷款，这意味着美联储加息对住房贷款偿还额的影响要慢得多。 因此，美联储需要“暴力”加息，并在更长时间内保持高利率，以达到控制美国家庭支出的目的。 幸运的是，澳洲储备银行不需要采取如此严厉的策略。浮动利率住房贷款被广泛采用意味着澳大利亚家庭对利率上涨的反应要快得多。这意味着储备银行不必一下就将利率推高到抑制家庭支出的程度。 房市已在下跌 与美国的另一个主要区别是，澳大利亚的房价已经出现大幅下跌。 2018 年至 2019 年的经验表明，为应对房价下跌当地家庭会迅速削减开支和借贷。 当然，另一个很大的不同是，与美国不同，澳大利亚不存在工资增长过快的问题。 尽管 目前3.5% 的失业率大约是 - [借款人年底前将可能面临暴涨三倍的利率！！](https://flfin.com.au/cn/archives/3395) - 据澳洲金融评论报今日讯：到圣诞节，部分借款人的贷款利率可能会飙升三倍以上，因为那些在利率处于创纪录低点时固定其房贷利率一两年的开始到期，从而推高了家庭成本并增加了房地产行业的压力。 2020 年固定利率处于 1.95% 至 2.09% 的历史最低点，在第四季度有望飙涨到 6% 以上，因为贷款银行转嫁了现金利率的上涨。房贷经纪公司 Lendi Group 的首席执行官戴夫·海曼 (Dave Hyman) 说：“成千上万的借款人正冲向固定利率的悬崖，不知道他们的每月的还贷额会跳到多高。” 对于一个 100 万元25 年期贷款从固定利率转变到浮动的借款人来说，这可能意味着利率跳升超过 4 个百分点。这将使还款额增加 50% 以上，即多付 2300元，使每月还款额达到约 6500 元。数据分析显示，在未来 16 个月内，将有近 200 万笔固定利率贷款在未来 16 个月内到期，总额超过 4500 亿元。 澳洲最大的银行 CBA 估计，220亿元将在 12 月之前到期，明年还有 950 亿元到期。第二大银行西太平洋银行，则分别为 210亿元和 860 元。Lendi 分析表明，固定利率的房主有一半不知道他们到时转换后的浮动利率——如果借款人决定不重新固定的话。浮动利率通常远高于提供给新借款人的折后利率。 现金利率将再次上升 西太平洋银行预计澳储行在 12 月 31 日之前将会把现金利率提高到 3.10%，且银行将全部转嫁给借款人。自 5 月以来四次加息后，澳储行的现金利率目前为 1.85%。同一借款人改用四大银行最低的浮动利率产品，会将利率降至 - [还未感受到利率飙升带来的房贷压力，原因是...](https://flfin.com.au/cn/archives/3387) - 许多房贷借款人目前只感受到了澳大利亚储备银行（RBA)今年四次加息中的一两次的影响，因为澳大利亚一些最大的银行要用长达两个多月的时间才会完全把加息的幅度传递给借款人。 澳大利亚联邦银行经济学家加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）表示，储行利率的上调对每月供款额的滞后效应可以解释目前消费者信心疲软但支出保持强劲的奇怪现象。因为加息还未影响到人们当前的现金流。 艾尔德认为：“过去四次加息对人们还款额的全面影响要到 12 月左右才会完全显现。” “因此，即使RBA现在开始停止加息，过去的 3 次 各50个基点（共1.50%）加息的巨大压力已正在形成之中。” RBA在 今年的5 月 3 日将官方现金利率提高了 0.25 个百分点，然后在 6 月 7 日、7 月 5 日和 8 月 2 日分别大幅度加息了 0.50 个百分点。 大银行通常会在 RBA 现金利率变动后一到两周通知浮动利率住房贷款客户，他们利率和还款额即将上涨。 然后，银行通常会在每期还款增加之前再提供 20 天到 30 天的缓冲期。意味着对于刚刚每月还款的借款人，较高的还款额要到下一期付款时才会开始。 联邦银行(CBA)作为全澳最大的房屋贷款机构，占有大约 25% 的房贷市场份额。它通常会在 RBA 宣布加息决定大约一周后才会调高利率，并在提高还款额之前至少给客户额外 20 天的缓冲期。 澳大利亚国民银行会在 RBA 加息后 10 天跟进，关于还款额的调整NAB会给予客户30天的通知期。 ANZ 通常会在 RBA 宣布加息后 10 天左右调整利率。 西太银行在提高还款额时，通常也会给客户30天的通知期。 西太银行消费者和商业银行业务负责人克里斯·德布鲁因（Chris de - [悉尼房价明年底前可能将暴跌20%！](https://flfin.com.au/cn/archives/3341) - 据澳大利亚金融评论网6月16日报道：澳新银行的经济学家米歇尔·邦恩认为，在今年4 月到明年年底之间，悉尼房价可能会暴跌20%。 此次预测的修订是在其上次预测不到一个月后进行的，当时澳新银行预计悉尼房价今年将下跌7%，明年再下跌8%。现在预计悉尼房价今年将小幅下跌近10%，明年再跌10%。 在首次加息之前，悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌。邦恩此次调低预测值是在澳大利亚储备银行本月意外加息50 个基点之后进行的。在澳洲联储行长菲利普洛威（Philip Lowe）本周表示通胀可能达到7% 之后，下个月市场正在消化类似规模的升幅。澳新银行调低其预测是继澳洲储备银行最近更新的现金利率预期之后，预计现金利率到2023 年初将其提高至2.6%，高于他们之前预期的到明年5 月的 2.35%。 高级经济学家阿德莱德·蒂姆布雷尔（Adelaide Timbrell）和费利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）表示，未来一年抵押贷款利率的急剧上升已经通过降低借贷能力对房价造成严重压力。 他们在周四的分析中写道：“这仍然适用，只是现在预计抵押贷款利率的增幅会更大，而且速度会更快。” “鉴于普通借款人有很大的储蓄缓冲，我们预计借贷能力下降将是房价下跌的关键驱动因素，而不是借款人被迫出售房产。” 经济学家指出，在首次加息之前，悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌，而堪培拉的房价在5 月份出现下跌，这是自2019 年以来的首次下跌。“许多剩余的首都可能要到今年晚些时候才能看到房价下跌。我们预计悉尼和堪培拉的房价将在预测期内跌幅最大。” 澳新银行修订后的预测是今年全国下降 5%，2023 年进一步下降 10%，累计今年 4 月至明年 12 月期间房价下跌共约 15%。这样的调整将使价格比新冠爆发前水平的高出约6%。澳新银行经济学家此前的预测是今年下降3%，2023 年下降 8%，总体价格下降11%。澳新银行预计墨尔本房价今年将下跌7%，明年将下跌8%。在阿德莱德，今年的价格仍上涨7%，修正将在稍后到来，最终明年价格暴跌15%。堪培拉今年预计将下跌2%，明年将下跌13%。 本月，由于更有可能采取更严厉的货币政策来抑制通胀，所有分析师都在迅速调整他们对房地产市场的假设。上周，联邦银行也下调了预测，预计悉尼房价今年将下跌11%，墨尔本下跌10%。在 CBA 看来，到明年年底，悉尼和墨尔本的房价预计将分别下跌18%。 Jarden 的首席经济学家卡洛斯·卡乔（Carlos Cacho）预计，全国房价从峰值到谷底的跌幅将达到15% 至 20%，悉尼和墨尔本的跌幅甚至更大，这将是40 年来最大的一次回调。 新闻来源：澳大利亚金融评论网 - [澳洲经济将衰退，利率会涨到多少？](https://flfin.com.au/cn/archives/3334) - 澳洲最大资金池的首席投资官——AustralianSuper 的马克德莱尼（Mark Delaney）日前表示，随着全球经济接近 13 年牛市的结束，澳大利亚正走向“实质性衰退”。 他的预测得到了主要经济学家的支持，他们预计在利率上升和实际工资下降的不利影响下，明年经济将急剧放缓。 德莱尼先生做出上述预测之际，市场预期澳大利亚储备银行将在明年底前将利率提高至 3.1%，以抑制由全球供应链问题、乌克兰战争和来自澳大利亚紧张的劳动力市场需求方压力共同导致的通胀飙升。 这只价值 2610 亿澳元的大型基金预计出现 13 年来的首个财政年度亏损， AustralianSuper 的平衡投资期权在截至 6 月 9 日的财政年度下跌了 0.83%。 德莱尼先生表示，全球金融市场正在经历一段艰难时期，其特点是由于 COVID-19 刺激措施的结束和 13 年经济周期结束后的长期压力而面临短期挑战。 这位前财政部经济学家表示，在经历了多年强劲的就业增长之后，全球经济已经“产能耗尽”，随着各国央行提高利率以控制通胀，将很难避免“实质性下滑”。“高工资增长、高通胀、劳动力短缺是周期结束的典型先决条件，” 德莱尼先生告诉《澳大利亚金融评论报》。 澳大利亚的失业率在 4 月份降至 3.9% 的 48 年低点，企业正在努力填补创纪录的 423,500 个职位空缺。 最近25年来澳洲通货膨胀率走势图 本月早些时候，出乎市场意料，澳大利亚央行将现金利率提高 50 个基点至 0.85%，并表示通胀率将高于 5 月份预测的 6%。 尽管德莱尼先生预测利率会进一步上涨，但他表示，鉴于这将对澳大利亚负债累累的家庭将产生影响，预计澳洲联储将现金利率提高到 4%似乎是不现实的。 他说：“澳大利亚的利率将回到 COVID 之前的水平，而我最初的假设是更多。” “还有多少取决于供应链恢复正常的速度，所以我对利率达到 4%持怀疑态度，但它们会实质性地上升。” 最近25年来澳洲储备银行现金利率走势图 商业周期转向 德莱尼先生对经济急剧放缓的预测得到了经济学家的支持。毕马威高级经济学家莎拉·亨特（Sarah Hunter）表示，她预计经济增长步伐将在今年剩余时间内显着放缓，直至 - [澳洲四大银行迅速全额跟进澳储行加息！](https://flfin.com.au/cn/archives/3307) - 在储备银行昨天（5月3日）将现金利率提高 25 个基点至 0.35% 之后，澳洲联邦银行(CBA)、澳新银行(ANZ)、西太平洋银行和 国民银行(NAB)表示，他们将把全部加息幅度转嫁给住房贷款客户。CBA 和ANZ昨天已正式宣布将抵押贷款利率提高了 25 个基点(0.25%)。其他银行正准备效仿。假如你有50万元还款期为 25 年的贷款，那么每月将增加 65 元或每年 780元的还款额。 CBA表示，自住房贷款本息同还的标准浮动利率将提高至4.80%。ANZ的利率现在为 4.64%。其他类别的贷款利率也将上涨整整 25 个基点。 CBA 表示，这些变化将从 5 月 20 日起生效；ANZ 和 NAB 表示，它们将在5 月 13 日和 5 月 17 日生效。 全球评级机构标准普尔在澳洲联储采取行动后表示，大银行将保持对利率上升的弹性。 利率的大幅上升可能会引发房地产价格的急剧下跌，从而导致银行信贷损失加剧。但标准普尔表示，其“基本情况”是在失业率持续低迷的支持下，明年房价将保持平稳或仅出现小幅下跌。 “我们认为，如果官方现金利率上升，银行可能会在借贷成本相应增加之前重新定价资产，”标准普尔表示。“相反，随着利率上升，银行的信用损失也可能增加。” 考虑再融资（Refinance） 抵押贷款经纪人表示，利率上涨可能会增加客户再融资的兴趣，因为借款人越来越意识到他们还贷金额的多少，并考虑在另一家银行获得更好的利率。 “现在肯定是客户与他们的贷款经纪人联系的时候了，因为最终，他们是那些拥有行业知识的人，可以利用目前市场上的优惠利率为他们的客户提供最好的帮助，”Lendi 集团首席执行官戴夫海曼说。他预测，在未来 12 至 18 个月内，现金利率将升至 2% 至 3% 之间。 RateCity 估计 2.5% 的现金利率将使 100 万元贷款的每月还款额增加 - [澳大利亚储备银行发出加息警告！](https://flfin.com.au/cn/archives/2624) - 今天，澳大利亚储备银行（RBA）行长 Philip Lowe 警告借款人开始为更高的利率做准备，他承认这对许多家庭来说加息是一个不受欢迎的。 他发出警告之际，经济学家表示，包括石油、天然气和煤炭在内的大宗商品价格因俄罗斯入侵乌克兰而推高，将导致未来几个月通胀飙升。 凯投宏观经济学家 Ben Udy 认为 “到今年年中，燃料价格的上涨将推高通胀率 0.7%，”，而澳新银行则预计到 6 月份总体通胀将达到5%。 上一次官方现金利率上调是在 2010 年 11 月，估计有超过 100 万借款人从未经历过加息。Lowe 博士表示，许多借款人和贷款人几乎没有经历过加息周期，他预计加息周期可能会在今年晚些时候开始，但金融市场认为可能会在 7 月开始。 他周五在悉尼的一次银行业峰会上说：“这不能保证，但加息是合理的，”尽管他后来告诉与会者，也有其他一些合理的情况可能促使史上最低的 0.1% 现金将维持到 2023 年或 2024 年。 RBA 董事会的核心关切是 2.60% 的潜在通胀水平是否可持续保持在央行设定的2% 至 3% 的目标范围内，Lowe 博士表示目前情况还不太坏。“但最近的事态发展导致不好的情况出现。通货膨胀率一直高于我们的预期，” AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，Lowe 博士的观点似乎偏向于加息。“他在过去一周的言论比以往更加强硬，”他说。“我们预计澳大利亚央行将在 6 月份首次加息，因为 第二季度通胀可能再次远高于澳大利亚央行的预期，并且 第二季度工资增长可能会出现回升。“5 月不太可能，因为正处于澳洲大选活动阶段。” 在大宗商品价格上涨的背景下，西太银行周五上调了澳元汇率上涨的预期，预计到 2022 年底澳元兑美元为 76 美分，到 - [澳洲储备银行称2022年加息是 “合理的”](https://flfin.com.au/cn/archives/2580) - 尽管乌克兰战争给全球带来了不确定性，但储备银行不应偏离早些时候对超宽松和疲惫的货币政策的收尾工作，它在2月初的第一次董事会会议上迟迟没有打开大门。 2021年最后三个月经济回升3.4%，证实了由消费者主导的锁定复苏。俄罗斯对乌克兰的入侵可能会打击全球经济复苏，就像昆士兰的洪水会伤害澳大利亚3月季度的GDP。但由于澳大利亚是一个能源净出口国，石油和天然气价格上涨将对国民收入GDP产生抵消性的外部提振。而这两个新的冲击将增加已经从大流行病中涌现出来的通货膨胀压力。 未来仍然不确定。但很难看出基本通胀率–在2021年下半年已经在RBA2-3%的目标范围内–会在2022年剩余时间和2023年降至目标以下。4.2的失业率是14年来的最低值，肯定接近劳动力市场通胀压力出现的水平。然而，由于企业正在努力寻找工人，中央银行的现金利率被保持在0.1％的极端紧急设置。这是个至少2%的实际负利率。 随着美国通胀率在COVID-19全球供应链中断的情况下加速至7%，行长Philip Lowe上个月收回了他的极端 “前瞻性指引”，即现金利率将保持在2024年之前，并承认在2022年加息是一个 “合理的情况”。 在周二维持现金利率不变的3月董事会会议之后，Lowe博士指出，乌克兰战争 “是一个主要的新的不确定性来源”，这本身也不是没有道理的。他进一步指出，目前还不清楚与乌克兰战争有关的全球油价飙升到每桶100元以上，有多少会进入澳大利亚的汽油泵，从而进入CPI通胀。 然而，中央银行担心通胀率可能低于其2-3%的目标，这似乎令人难以置信。储备银行同意，随着微米波的消退，消费者支出已经回升；家庭和企业的资产负债表仍然被节省下来的财政刺激措施所充实；商业投资正在上升；以及大量的基础设施项目正在进行。货币市场已经推高了三年期和十年期政府债券收益率。交易员们仍在为储备银行今年的四次现金利率上调定价，以使现金利率略高于1%。即便如此，央行的货币政策利率在实际或通货膨胀后仍将是负值。 RBA对提高利率的 “耐心 “告诫，反映了其凯恩斯主义时代的章程中模糊的充分就业任务–在几乎所有想要工作的人现在都有工作的时候–以及澳大利亚工资和劳动力成本顽固的 “温和 “增长。在失业率前面加上一个3将是一个历史性的和值得的成就。然而，也许并不是所有理想的东西都能一下子实现的。 允许通胀失控将危及充分就业，并使实际工资增长更难实现。在任何情况下，货币政策已经远远落后于通胀曲线，正如堪培拉的财政政策现在需要开始真正的预算修复。超低的现金利率离对抗真正爆发的超过目标的通货膨胀所需的水平还有很大的距离。 廉价的货币推高了资产价格，扭曲了资本流动，并增加了金融风险。就像财政政策被债务资助的大流行性刺激措施所限制一样，货币刺激措施已经被推到了有用的极限。在繁荣的企业中创造高薪工作的持续繁荣现在需要全面的结构性税收和工作场所改革，而工党和联盟党都不会在选举年支持这种改革。 伴随着市场的反应，另一个不确定因素–无论是瘟疫、火灾还是现在的洪水、战争和石油冲击–总能为另一个利率 “放 “找到依据。或者随着3月29日联邦预算的临近，将更多的刺激措施投入到财政修复中去。现在需要的确定性是，相信央行和联邦政府会倾向于使澳大利亚的宏观政策基础正常化，而不是冒险让通胀和公共债务失控。 - [澳洲四大银行房贷最新利率对比(2022年2月），附贷款回赠现金信息](https://flfin.com.au/cn/archives/2538) - 由于本月美国公布的通货膨胀率创近40年新高，国际金融市场对美国将在2022年加息幅度的预期继续加大，甚至有预测美国一年内将加息6-7次之多。尽管俄罗斯与乌克兰战争导致世界经济面临冲击，但澳洲四大银行以CBA为首仍毅然决然加息固定利率！加息幅度最高达80个基点。 以下是对四大银行最新的房贷利率进行比较，以及最新的贷款回馈现金信息，供大家参考。 （想了解更多的贷款信息请在文章末端加作者Alan的微信咨询） 注：有关数据统计至2022年2月25日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率。浮动利率对比 点评：在四大银行贷款，每个客户可获得最终的浮动利率并非完全一致，需要通过“Pricing"(议价）才能获得较高的利率折扣及较低的利率。折后利率的高低通常取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker或Banker的议价能力。 由于固定利率本月的加息，目前四大银行的折后浮动利率已低于固定利率。 说明：相对于使用Package（套餐）产品，使用各银行的基本浮动利率产品每年可节省$395的年费，而且其利率通常低于Package产品。缺点是无offset(对冲）账户（可能会影响将来的负扣税），不能直接从交易账户存取资金，但可利用其再提款（Redraw）的功能，有闲钱时多还贷款，需要用钱时再从贷款账户中取出额外多还的贷款本金，从而实现类似offset的少付利息的目的。 由于固定利率不断走高，目前该产品的利率已有较大的利率优势，普遍比相关银行的固定利率低60~110个基点，而且零年费月费，对客户的吸引力非常大。固定利率对比 房贷固定利率是指在固定的某个期限内，无论银行加息或降息，其利率都保持不变。目前市场上较受欢迎的固定期限是两年和三年。详见以下利率对比表： 点评：本月利率再度加息，其中CBA和ANZ已先后加息两次。CBA自住房本息同还的固定两年利率加息幅度高达80个基点。预计NAB和Westpac也将在近日跟进加息。 点评：尽管自住房只付利息的固定利率已经较高，上季度未有调高，但本月均上调了10~46个基点，显示银行加息意志非常坚决。 点评：本月的投资房固定利率贷款加息幅度相对于自住房较小，但也有30~50个基点。由于不同银行加息存在时间差从而导致利率差异，比如目前Westpac 的固定两年利率比CBA的低40个基点。因此，在已加息银行的客户想要固定利率的，应抓紧申请refinance 贷款到尚未加息的银行，同时申请锁定利率（rate lock)90天以确保能够享受较低的利率，还有机会获得转入行的$2000~$6000的现金回馈，详见以下摘要。转贷（Refinance)和新贷奖励 转贷奖励 $3,000 条件： 在2022年5月31日前申请 贷款金额25万以上 必须使用Package产品 转贷奖励 $2,000 条件： 贷款金额25万以上 在2022年12月31日前申请 转贷奖励 $2,000~$3,000 条件： 贷款金额25万以上 2022年3月31日截止 贷款比率(LVR)不高于70%奖$3,000, 否则奖励$2,000 首次置业贷款报销律师费 $1,000*(有条件限制） 转贷奖励 $2,000 条件： 贷款金额25万以上，贷款比率(LVR)不高于80% 2022年12月31日截止 特别彩蛋 1. 大银行一 转贷奖励 $4,000 条件： 在2022年2月28日前申请 贷款金额25万以上 必须使用Package产品 2. 大银行二 新贷款或转贷现金回赠，现金奖励$3000~$6000. 条件： 在2022年3月31日前申请 贷款金额35万以上 贷款咨询与办理请联系本文作者，资深贷款经理Alan王先生（长按以下二维码可加微信） - [【突发】澳洲最大银行今天再次加息房贷固定利率！附四大银行最新固定利率对比](https://flfin.com.au/cn/archives/2402) - 今天早上(11月26日），澳洲最大的商业银行澳洲联邦银行（CBA)突然再次宣布对其住房贷款1~5年的固定利率产品加息，加息幅度为10个基点起，最高达到60个基点（0.60%)，从今天起开始生效！ 说明： 以上固定利率均是使用产品套餐的折后利率 这次加息是CBA自10月15日以来短短六周内的第三次加息，最高的加息幅度已达90个基点（0.90%），比如固定三年利率。加息频率之快在过去的历史上也非常罕见！ 幸运的是，CBA对房贷浮动利率并未加息。甚至大部分银行对基本浮动利率在过去的一个月中先后降息20-30个基点。由此可以推断，各银行预期一年后的市场融资成本将会增加，尤其是三年后增加幅度较大，因而先提高目前的固定利率。 以下是澳洲四大银行自今年10月加息后的最新固定利率对比（截止至2021年11月26日上午9:00） CBA银行这一次调整住房贷款利率，是根据当前的市场竞争环境，贷款的资金成本做出的决策。预计其他商业银行和非银行贷款机构将会很快陆续跟进。如果您还不确定该如何选择您的贷款产品，请联系我们方圆金融。 附目前”四大“最新的贷款现金回赠信息： 转贷（Refinance)和新贷奖励 Westpac 转贷奖励 $3,000 条件： 在2021年11月30日前申请 贷款金额25万以上 必须使用Package产品 NAB 转贷奖励 $2,000 条件： 贷款金额25万以上 在2021年11月30日前申请 ANZ 转贷奖励 $3,000 条件： 贷款金额25万以上 LVR不超过70% LVR>80% 奖励$2000 首次置业贷款报销律师费 $1,000*(有条件限制） CBA 转贷奖励 $2,000 条件： 贷款金额25万以上，贷款比率(LVR)不高于80% 2020年12月31日截止 - [不惧封城！澳洲房市9月仍上涨1.50%！](https://flfin.com.au/cn/archives/21) - 根据CoreLogic 今天（9月1日）最新发布的澳洲房地产市场月度分析报告，尽管受到封城的影响，澳洲的房屋价值继续录得广泛上涨。 根据CoreLogic 的全国房屋价值指数，8月份住宅价值上涨了1.5%，增长率仍远高于平均水平，但为1 月以来的最低月度涨幅。房价上涨的基础仍然广泛，除了达尔文下跌0. 1% 之外，每个首府城市的房价在整个8月都在上涨。 8 月份的房价指数进一步证实了价格增长速度在经历了今年3 月的高峰后正在放缓。当时，全国房价在一个月内上涨了2 .8%，其中悉尼的房价上涨了3 .7%。根据CoreLogic 的研究主管Tim Lawless 的说法，与持续的封城相比，增长速度放缓可能更多地与日益严重的负担能力限制有关。 “过去一年，房价上涨速度几乎是工资增长的11 倍，这为尚未拥有房屋的人设置了更大的进入壁垒。封城对消费者情绪产生了明显的影响，但迄今为止，这些限制导致广告挂牌数量下降，并在较小程度上导致房屋销售减少，对价格增长势头的影响较小可供购买的房产持续短缺很可能是房价上涨压力的核心。 8 月的最新数据显示，今年前8 个月澳大利亚的住房价值比去年底前高15.8%，比一年前高18.4%。以澳元计算，全国住宅价值的年增幅相当于$103,400或每周约$1,990。 根据 Tim Lawless 的说法，这是自1989 年 7 月以来的最快年度房价增长速度。“1980 年末，全国房价的年涨幅高达31%，因此目前市场的涨幅还未达到历史最高。但目前的年增长率仍呈上升趋势，它是30年平均年增长率的3.6倍。 首府城市独立房屋相对于公寓继续录得更强劲的增长率，但涨幅差距似乎在缩小。在今年第一季度，首府城市独立房屋价值的每月上涨速度比公寓快约1.1 个百分点。到 8 月，平均涨幅差距缩小到0.7 个百分点，劳利斯先生认为，独立屋价值和公寓价值涨幅的趋同可能是负担能力变得更具挑战性的另一个证明。 房屋销售量呈下降趋势，主要是由于悉尼和墨尔本的封城限制，与前三个月相比，预计销售数量分别下降了19 %和 34 %。墨尔本与看房相关的规定更加严格，这可能有助于解释销售活动的大幅减少的原因。 随着春天的到来，我们通常会看到新的房产上市数量开始增加，并且有一些证据表明这种情况发生在布里斯班、阿德莱德、珀斯和霍巴特。悉尼、墨尔本和堪培拉的新房上市仍然疲软。在之前的区域封城和去年年底墨尔本延长封城结束之后，住房市场活动迅速反弹，专家预计一旦封城限制最终解除，情况会发生类似的转变。 - 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Read More Business Loan If you’re looking for a way to pump in a little more capital into your business, or - [最新贷款利率及优惠](https://flfin.com.au/cn/loans-updates-cn) - 最新|澳洲四大银行房贷利率及返现对比 - 2026年5月 澳大利亚储备银行（RBA）如市场预料在5月5日加息现金利率25个基点，导致现金利率直接攀升到去年的最高点4.35%！ 澳洲四大银行也随即在5月5号当日宣布跟进加息0.25%浮动利率，并在5月15日生效执行。 注：有关数据统计至2026年5月17日。以下浮动“折后利率”和“固定利率”（ANZ，NAB除外）均为使用相关银行套餐（Package)后的优惠利率，且贷款金额以50万元，贷款比例以80%为例。 浮动利率 固定利率 银行转贷奖励 ANZ 首次置业贷款奖励$3,000*(有条件限制） - [Home-ZH](https://flfin.com.au/cn/home) - 免费咨询，度身订制贷款方案 更多信息 01/06/2026 5月澳洲房价“急刹车”：楼市逆风加剧：多城转跌，悉墨领跌 01/06/2026 澳洲楼市2026开局：悉尼墨尔本降温，珀斯狂飙！租金与通胀双杀？ 07/04/2026 更多资讯 我们的服务 住房贷款 点击查看 海外收入贷款 点击查看 商业贷款 点击查看 汽车贷款 点击查看 生意贷款 点击查看 自管养老金贷款 点击查看 合 作 伙 伴 我们携手银行和非银行贷款机构，为您提供优质的服务和贷款产品 联系我们 电话：0422 232 836 地址：451 Pitt Street, Sydney, NSW 2000 Email： lnfo@flfin.com.au 请扫描二维码加微信咨询 加公众微信号获得及时资讯 - [主营业务](https://flfin.com.au/cn/) - 我们的贷款业务 住房贷款 固定利率6.29%+ 浮动利率5.93%+ 查看详情 商业贷款 浮动利率6.65%+ 查看详情 生意贷款 利率6.80% + 查看详情 SMSF贷款 利率6.34%+ 查看详情 汽车贷款 贷款利率6.85%+ 查看详情 海外收入 澳洲公民6.71%+ 海外人士7.01%+ 查看详情 - [联系我们](https://flfin.com.au/cn/contact-us-cn) - 联系我们 请留下您的联系方式和信息，我们会尽快联系您 name Email Phone PhoneCar LoanHome LoanEducation LoanBusiness LoanPersonal Loan 我们随时为您服务 我们随时为您有关贷款方面的问题答疑解惑。贴心的贷后跟踪服务，使您随时了解最新的贷款利率和优惠信息，省时方便。 加微信随时咨询更方便 请扫二维码加微信 请致电 0422 232 836 公司地址：451 Pitt Street, Sydney, NSW 2000 咨询邮箱：info@flfin.com.au 公司公众微信号推送信贷最新资讯 请扫二维码加我公司的微信公众号 - [Loan Calculator](https://flfin.com.au/cn/loan-calculator) - 贷款能力计算器 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 贷款能力计算器 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 - [关于我们](https://flfin.com.au/cn/about-us) - 我们是谁? 我们拥有澳洲权威金融协会认证的贷款经纪会员资格，专注信贷业务多年，专业团队由业界资深人士组成，旨在为我们的客户提供高质量，高效益的服务。 我们合作的银行包括澳洲联邦银行（CBA)， 西太平洋银行（Westpac）， 澳新银行（ANZ）， 澳洲国民银行（NAB）等四十多家贷款银行及非银行机构。我们在与银行以及金融机构长期合作的过程中与之建立了良好关系，这些都更有助于我们为客人提供高质高效的服务，为客户争取最好的利率优惠。 我们提供的服务 我们为您提供免费的贷款预估，根据您的财务状况和需求，提供适合您的贷款方案。我们的目标就是协助您顺利获得适合您的贷款。 贷款经纪人不从属于任何银行或贷款机构，我们致力于以客户利益为中心，不偏向某一银行的信贷产品，从客观角度为客户提供专业建议，为您提供适合您需要的产品和服务。 我们的任务和目标 目标是根据客户需要，帮助客户及时获得住房贷款，商业贷款，生意贷款，个人贷款、汽车贷款，开发贷款等贷款产品，并且得到具有竞争力的利率或其他优惠。 为什么选择我们？ 专业的团队，丰富的经验，以客户为本，贴心的服务 专业的建议 我们有多年的贷款经验，为您提供专业的建议和贴心的服务 有竞争力的利率 我们代理多家银行和非银行贷款机构贷款产品，我们力争为客户获得银行最高利率折扣 免费贷款预估 我们为您提供免费的贷款预估，根据您的财务状况和需求，提供适合您的贷款方案。 我们成功的故事 Our partners work with us because they believe in the value of our platform. “I loved the customer service you guys provided me. 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I would - [Calculators-en](https://flfin.com.au/calculators-2) - CALCULATORS Loan Repayment Calculator Stamp Duty Calculator Borrowing Power Calculator How Long to Repay Calculator Income Tax Calculator Credit Card Calculator Split Loan Calculator Comparison Rate Calculator Home Loan Offset Calculator Loan Comparison Calculator - [footer page](https://flfin.com.au/cn/footer-page) - 首页 业务中心 资讯中心 计算中心 联系我们 关于我们 住房贷款 海外收入贷款 商业贷款 生意贷款 汽车贷款 自管养老金贷款 - [Calculators](https://flfin.com.au/cn/calculators) - 贷款相关的计算器 计算器工具 还款额度计算器 印花税计算器 贷款能力计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 澳洲方圆金融提供各种最新的计算器工具，让您可以自行大概评估贷款能力，计算还贷期限，应付印花税等等。欢迎联系我们的贷款经理咨询任何贷款方面的问题。 还款额度计算器 重置 贷款相关的计算器 澳洲方圆金融提供各种最新的计算器工具，让您可以自行大概评估贷款能力，计算还贷期限，应付印花税等等。 欢迎联系我们的贷款经理咨询任何贷款方面的问题。 贷款能力计算器 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 贷款能力计算器 ⚠️ 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 - [自管养老金贷款](https://flfin.com.au/cn/smsf-loan-cn) - 自管养老金贷款(SMSF Loans) 自管养老金贷款是一种用自管养老金来购买投资物业的贷款类型。投资回报包括出售物业所得的资本收益或定期租金收入。 SMSF贷款的特点是什么? 与普通贷款房贷或商业贷款不一样，SMSF 贷款最多能贷到物业价值的80%（LVR），因此在申请贷款前，您的SMSF里至少需要有相当于物业价值20%-30% 的首付及其他相关费用。 投资商业物业贷款的LVR最高为75％。根据LVR，贷款金额和物业所在区域的不同，目前贷款利率为8.08%起。投资物业包括商铺，办公室，工厂，仓库，餐厅，特定的农场等。 投资住宅物业贷款的LVR最高为80％。至2025年10，贷款利率在6.35%+。部分银行不提供只付利息贷款产品。部分银行可接受house & land。 SMSF 贷款需要注意什么？ 1. 贷款主体必须是独立信托。 银行通常要求建立独立信托(Bare Trust或Custodian Trust)和公司形式受托人(Corporate Trustee)作为贷款主体 。在买房合同上的买方必须是独立信托的名称，不能是养老金本身的名称。 2. 基金余额要达到门槛。银行通常要求至少25万元以上。假如余额不足，在条件允许的情况下SMSF成员可以通过额外一次性供款补足最低的门槛。 3. 只有少数银行受理。如鉴于SMSF贷款的复杂性和风险性相对较高，目前在澳洲只有少数的银行或非银行贷款机构受理SMSF贷款业务。 4. 操作程序较复杂。如操作不当最高会受到澳洲税局相当于养老金价值高达47%的罚款。 因此从SMSF从成立到贷款申请都应请专业人士操作。 SMSF贷款投资房产的流程 通过会计师的创建您的SMSF。 考查、确定您想购买的房产。了解房产的潜在的资本收益、租金收入和市场价值等等。 确定由谁来担任该物业的受托管理人。受托人代表你持有房产所有权，直到贷款还清为止，也就是所谓的 “裸托人”。 向贷款机构提交房产贷款申请文件。 受托人支付定金给卖方，并交换购房合同。 贷款完成审批，受托人签订贷款合同，房产作为抵押物抵押给贷款机构。交易完成。 贷款发放后，您就开始还款，收取物业租金并支付房产的其他日常费用。如租金不足以支付还款，则需要通过您的SMSF缴款来弥补差额。 贷款还清后，物业产权可以从受托人转移到SMSF，也可以出售房产，出售后的盈利转入SMSF。 SMSF贷款需要什么文件？ SMSF基金契约（SMSF Trust Deed） 托管人信托契约（Bare Trust Deed） SMSF投资计划（SMSF investment strategy） SMSF的纳税申报表（Tax Return） SMSF净资产证明 租金收入证明（Rental statement/Rental Appraisal) 物业买卖合同 SMSF贷款与普通房贷或商业贷款有何不同？ 相对与普通贷款房贷或商业贷款而言，SMSF 贷款在贷款额度的估算、贷款产品的特点、申请资料、审批流程等方面均有所不同。 1. - [住房贷款](https://flfin.com.au/cn/home-loan-cn) - 方圆金融免费为您度身定制贷款方案。我们全面解读各家银行及贷款机构的信贷政策，筛选适合的贷款产品，一站式满足您的融资需求，并提供贴心的售后服务。 住 房 贷 款 产 品 自住房贷款 浮动利率5.19%+ 浮动利率，本息同还 贷款比例≤80% 100%对冲账户 国际大银行 查看详情 简易文件/Low Doc 贷款 浮动利率7.10% 自雇人士，一封会计信（无需报税文件） 贷款比例最高达80% 免风险费、免账户设立费 查看详情 投资房贷款 浮动利率5.39%+ 本息同还 贷款比例≤80% 100%对冲账户 国际大银行 查看详情 买地+建房套餐贷款 优惠利率 建房期间只付利息低利率 贷款比例≤80% 大银行 低费用，审批快 查看详情 Refinance/首置贷款 现金回赠$2,000~$3,000 贷款金额≥$400k 购房贷款或转贷款均有机会获得 提供便利的手机银行和网点银行服务 澳洲四大银行之一 查看详情 过桥贷款/Bridge loan 优惠利率 先买房后卖房 贷款金额最大化 解决资金不足烦恼 及时购到心仪房产 查看详情 贷款流程 第一步：贷款经理通过与您的沟通，了解您的财务状况和贷款需求，初步估算您的贷款能力（Borrowing Capacity），推荐合适的银行及贷款产品。 第二步：贷款经理收集整理贷款申请资料和信息。 - [海外收入贷款](https://flfin.com.au/cn/oversea-income-cn) - 海外收入贷款 指的是贷款申请人的主要收入来源于澳大利亚海外，其将所购住房抵押给银行（或非银行贷款机构）并获得可分期付款的一种贷款。贷款可用于购买现成的独立房屋、公寓、购买可建造住房的空置土地，购买土地+别墅建造套餐等。 贷款申请人包括澳洲的公民，永久居民，临时签证持有者，海外人士等，年龄18岁以上的成年人。 点击查看更多信息 目前贷款优惠利率 澳洲公民海外收入贷款 自住房浮动利率 投资房浮动利率 6.08% + 6.08% + 产品亮点： 浮动利率，本息同还 贷款比例最高可达80% 最高贷款金额$100万 贷款期限最长30年 100%对冲账户 风险费0.50%+，0设立费 纯海外人士住房贷款 住房贷款浮动利率 6.48% - [Contact us](https://flfin.com.au/contact-us) - Get In Touch Reach out to us & we will respond as soon as we can. name Email Phone PhoneCar LoanHome LoanEducation LoanBusiness LoanPersonal Loan We are here to help you Got a question? Contact us via our details below, or fill in the form, and we will contact you. Our Office Level 6, 451 - [贷款知识库](https://flfin.com.au/cn/qa-cn) - 住房贷款 2024-25财年澳洲首次置业者能享受哪些福利？ 澳大利亚的首次置业者在2024–25财年可享受一系列联邦和州级激励措施，包括一次性补助金、印花税减免和存款计划。联邦计划（房屋担保计划和超级储蓄计划）适用于全国范围，而每个州/领地都有其自己的首套房业主补助金（FHOG）和印花税减免规则。本指南按司法管辖区分解最新的支持措施，突出关键门槛、条件和资格要求。 联邦计划 房屋担保计划（首套房担保） 澳大利亚政府的房屋担保计划允许符合条件的首次置业者只需支付5%的首付（无需支付贷款人抵押保险）。2024–25财年提供35,000个名额。收入上限适用（单人$125,000，夫妇$200,000），买家必须居住在该房屋中。物业价格上限因地区而异：例如，首府城市上限分别为新南威尔士州$900,000，维多利亚州$800,000，昆士兰州$700,000，西澳/南澳/塔斯马尼亚$600,000，堪培拉$750,000，北领地$600,000。偏远地区适用较低上限（例如新南威尔士州区域$750,000，维多利亚州$650,000，昆士兰州$550,000，西澳/南澳/塔斯马尼亚$450,000，北领地区域$600,000）。 首套房超级储蓄计划（FHSSS） 首次置业者可以通过自愿缴纳超级年金（super contributions）来增加首付款。每年最高可存入$15,000（总计跨年$50,000）到超级年金账户，按优惠税率纳税 ato.gov.au 。在超级年金中的贡献按15%纳税（提款时有30%的FHSS抵免），通常低于个人所得税率 ato.gov.au 。准备购房时，符合条件的储蓄者可以从超级年金中提取其贡献（加上收益）作为首付款，但需遵守FHSSS规则。 州级计划 新南威尔士州（NSW） 首套房业主补助金（FHOG）：符合条件的首次置业者购买新房可获得$10,000的一次性补助金 。房屋价值不得超过$600,000（房屋/公寓）或$750,000（房屋+土地套餐） ，房屋必须是新建或大幅翻新的（未曾居住过）。 印花税（转让税）减免：根据新南威尔士州首次置业者援助计划，价值不超过$800,000（2023年7月1日起签订的合同）的新房或现有房屋免征印花税 。对于$800,001至$1,000,000之间的房屋适用减免（折扣）税率 。首次购房者的空地免税上限为$350,000（减免至$450,000） 。 其他：除上述外无额外州级补助；首次置业者还应查看当地议会或共有股权计划（NSW目前无主要计划）。 维多利亚州（VIC） FHOG：购买价值不超过$750,000的新房（房屋、单元或联排别墅）的首次置业者可获得$10,000 sro.vic.gov.au 。物业不得曾出售或居住。 印花税：业主自住房屋（新房或现有房屋）价值不超过$600,000免征全部印花税，$600,001至$750,000适用减免税率（即≤$600,000无税，≤$750,000减免税）。 维多利亚州购房者基金（共有股权）：州政府独立计划，政府出资最高25%的购房价格（无息股份），买家至少支付5%首付款。这使购房更具可行性 – 参与者需逐步偿还政府股份。（详细内容和资格要求见州财政网站 dtf.vic.gov.au 。） 昆士兰州（QLD） FHOG：2023年11月20日至2025年6月30日签订合同，新房价值不超过$750,000可获得$30,000补助（早期合同为$15,000。）该计划仅适用于新建或带土地的房屋。 印花税：2024–25财年，昆士兰州逐步取消首次置业者的印花税。2025年初通过的法律规定，从2025年5月1日起首次置业者购买新房免征印花税。在此之前，首次置业者对新房有提高的免税门槛（约$700,000）。（除一般减免外，现有房屋无特定印花税减免。） 其他计划：昆士兰州还提供HomeBuilder补助金（2025年中结束）和区域增益补助金（适用于区域新建），但这些通常适用于所有买家，而非特定首套房。 西澳大利亚州（WA） FHOG：符合条件的首次置业者购买新房可获得$10,000（每笔交易一次补助）。补助金不得超过房屋购买价格（若低于$10,000）。 印花税：根据首套房业主税率，2025年3月起首次置业者购买房屋+土地价值不超过$500,000免征印花税；大都市区$500,000至$700,000（区域外$750,000）适用减免税率 wa.gov.au 。例如，$450,000无税；$450,000–$600,000（2025年3月前上限）减免税率 wa.gov.au ，2025年3月后≤$500,000无税 wa.gov.au 。空地免税上限为$350,000（旧规则下为$300,000）。（见RevenueWA获取详细门槛。） 其他：若为非居民身份，西澳首次置业者无资格享受联邦担保存款计划，但上述补助金和减免税适用。 南澳大利亚州（SA） FHOG：购买新房的首次置业者可获得$15,000。自2024年6月6日起，之前$650,000的上限已取消，任何价值的新房均符合资格。 - [汽车贷款](https://flfin.com.au/cn/car-loan-cn) - 汽车贷款 也是个人贷款的一种，可以用于购买新车或二手车。 贷款最少金额：$7500 还款期限：最少12个月，最长7年 还款方式：连本带息，可选择固定利率或者浮动利率。一般正常的私人买车贷款利率根据个人的不同条件和不同银行机构差别很大，最低利率低至7.15%，最高可能会达到21%以上。 车贷所产生的利息在部分情况下是可以退税的，车子接受公私两用的做法，即汽车本身的用途可以有一部分作为公司用途，而产生的相应比例的利息和费用是可以抵扣个人所得税。 汽车贷款申请条件 一般情况下，只有澳洲公民，永久居民，特定工作签证或临时签证（如457、188签证）持有者可以申请汽车贷款。学生签证和任何Bridging Visa（过桥签）是不可以以任何形式申请贷款的。 通常来说，汽车贷款不会像房屋贷款一样做预批，车贷的整体手续办理很快，最快一个工作日即可获批并放款。 - [资讯中心](https://flfin.com.au/cn/blog) - [About Us](https://flfin.com.au/about-us-3) - Who We Are? We are a professional mortgage finance broking firm that provides our clients with guidance and support through all aspects of their home loans, loans for small businesses, commercial loans, car loans and personal loans. We place great emphasis on a thorough analysis of your situation. Having a clear understanding of your position - [Footer page -en](https://flfin.com.au/footer-page-en) - Home Home Loans News Calculators Contact Us About Us Home Loans Commercial Loans Business Loans Car Loans Construction Loans SMSF Loans Our Office：Level6, 451 Pitt Street, Sydney, NSW 2000 Call Us：02 8064 3598 /0422 232 836 Wechat：alanw168 - [Car Loan](https://flfin.com.au/car-loan) - Instant Approval For Car Loan Lowest Interest Rates – Calculate EMI – Check Eligibility – Instant e-Approval – Special Offers 8.70% FOR NEW CAR 9.70% FOR NEW CAR Why Choose us ? Request Quote Now Easy to apply for a loan with us,Once you have complete this form. Name E-Mail Phone CityCity#1City#2City#3City#4City#5 Loan Amount Reason - [Home Loan](https://flfin.com.au/home-loan) - Buy Your Dream Home With Borrow Lowest Interest Rates – Calculate EMI – Check Eligibility – Instant e-Approval – Special Offers 9.70% P.A. ONWARDS. Request Quote Now Easy to apply for a loan with us,Once you have complete this form. Name E-Mail Phone CityCity#1City#2City#3City#4City#5 Loan Amount Reason to Choose us We offer award-winning, low-rate car - [财经资讯](https://flfin.com.au/cn/blog-three-column) - 澳洲四大银行房贷最新利率对比; 固定利率对比; 澳大利亚投资置业，澳大利亚贷款买房；澳洲贷款利率; 自住房本息同还的固定两年利率; 在四大银行贷款，最终的浮动利率并非完全一致，通过“Pricing”(议价）才能获得较高的利率折扣及较低的利率。浮动利率的高低取决于贷款的金额，贷款比例，甚至broker的议价能力。 - [生意贷款](https://flfin.com.au/cn/business-loan-cn) - 生意贷款（小企业生意） 生意贷款一般可用于任何有价值的商业用途，包括以下几种情况: 购买设备或股票 改善现金流 债务合并 业务拓展 营销和广告 薪资 生意贷款可以借多少钱？ 作为一个小企业主，你一般可以借到5000澳元到25万澳元，不过有些贷款机构会允许你借到100万澳元。您可以借到的金额一般会与您的企业规模、年龄和收入挂钩。 一些有担保的商业贷款机构对他们能够借出的金额没有限制。但是，您的资产担保必须等于或大于贷款资金的价值。 生意贷款有什么要求？ 贷款银行会考虑很多因素，看你是否有资格申请小企业贷款。虽然确切的标准会因借款人的不同而不同，但决定的依据主要是以下几点： 营业额： 你的小企业可能需要有一个最低的营业额，才有资格获得贷款。根据贷款人的要求，这可能是按年或按月计算的。一个贷款机构可能要求您的企业年营业额至少为10万澳元，而另一个贷款机构可能需要看到月销售额超过1万澳元的证据。 生意的经营时间： 您的企业可能需要经营一段时间才能被考虑贷款。通常，这个最低期限是6-12个月。已建立的企业被认为比新成立的企业贷款风险低得多。然而，一些贷款机构确实迎合了需要融资的初创企业。 企业财务状况： 除营业额外，贷款人还会要求提供一系列有关您的小企业的其他财务信息。这可能包括您现有的银行账户和贷款的细节，以前的纳税申报表，损益表和未来的财务预测。如果您的企业有未偿还的债务，这些都需要向贷款人透露。 信用记录： 贷款人将调查您的企业的信用记录，也将检查所有董事的信用档案。如果你的信用记录不那么完美，那么你可以选择不良信用商业贷款作为一个解决方案。一些发票融资提供商也迎合了信用不良的企业借款人，因为您借入的任何资金都将直接与您的未付发票相关联，这些未付发票被用作贷款的担保。 生意贷款需要考虑什么因素？ 在计算生意贷款的总费用时，你需要考虑三个因素： 贷款金额： 借的越多，你的还款额就越大。 利率： 适用于您借款的利率越高，您偿还贷款的成本就越高。不同的生意贷款可能提供固定利率，在贷款期限内保持不变，或浮动利率，这会随市场利率上下浮动变化。 费用和收费： 你需要阅读贷款的细则，以了解适用的前期和持续费用。这些费用包括申请费和设立费，持续的月费或年费，以及提前还清贷款等费用。 联系我们 0422 232 836 地址：Level 6, 451 Pitt Street, Sydney, NSW 2000 Email： lnfo@fundlandfinance.com.au 请扫描二维码加微信咨询 - [商业贷款](https://flfin.com.au/cn/commercial-loan-cn) - 商业贷款包括购买生意，购买商铺、办公室、仓库等商业地产贷款等。 商业贷款的申请人可以是生意经营者，购买商业地产用于投资或者生意自用；也可以是工薪人士贷款购买商业地址用于投资出租，获取收益。 商业贷款申请条件 一般情况下，澳洲公民、PR、持有商业签证的人士以及部分TR人士具备申请资格。 具体细节请联系方圆金融的专业贷款经理，我们会为您做详细解答。 商业贷款 利率 商业贷款有浮动利率（Variable Rate）和固定利率（Fixed Rate）两种选择。浮动利率给企业资金提供较大灵活性，但因利率随市场利率不断变化，还款数额具有不确定性。选择固定利率则意味着企业在固定期内按照规定的还款数额还款，可更好地掌握资金的流动。 商业贷款 申请所需材料 -申请者身份证明文件 -企业最近两年的退税及财务报表 -申请者最近两年个人退税及评税通知书 以上是申请商业贷款所需的基础材料，具体要求因不同贷款机构以及申请者不同情况而异，详情请咨询我们的贷款专家 商业贷款的优势 合理避税：商业贷款时合理避税非常有效的方式。因为您在商业贷款中所有利息支出都能计算在你的营业支出中，同时例如商业购买的物业或者设备的折旧都可以做到税务减免。 风险分担：跟房贷不同的是，商业贷款的情况每个案例都会有所不同，因此每个人的具体情况是不一样的，建议您在向银行借款钱最好能够跟正规的信贷公司对您做一个详细的贷款规划。 Section 2 联系我们 0422 232 836 地址：Level 6, 451 Pitt Street, Sydney, NSW 2000 Email： lnfo@fundlandfinance.com.au 请扫描二维码加微信咨询 加公众微信号获得及时资讯 - [多种计算器](https://flfin.com.au/cn/calculators-cn) - 贷款能力计算器 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 贷款能力计算器 印花税计算器 还款额度计算器 还款期限计算器 个人所得税计算器 信用卡还款计算器 分贷款计算器 对比利率计算器 房贷对冲计算器 贷款比较计算器 - [生意贷款](https://flfin.com.au/cn/business-loan-cn-2) - 生意贷款 无抵押生意贷款 适用于购买现有的小生意或建立小型生意 贷款比例：可达50% 贷款额：$50,000 – $300,000 申请条件：有超过50%的存款，提供个人退税单 资产融资(Asset Finance) 适用于需要投入大额固定资产的企业 可优化现金流，保留更多的资金投入企业运营中 相应的利息费用可以抵税，实现税务利益最大化 利率低至3.5% 商业地产贷款(Full Doc Commercial Loan) 贷款比例高达80% 利率低至3.5% 少文件商业贷款(Low Doc Commercial Loan) 申请条件：公司运营两年以上，并按规定注册GST 只需要提供最近一份BAS和收入声明(Self Declaration of Income) 利率低至3.5% 无文件商业贷款(No Doc Commercial Loan) 申请条件： 需要有注册的ACN 无需12个月或以上的ABN 无需提供收入证明文件 商业物业作为抵押 贷款比例为45%-75% 贷款期限可为1-3年 地产开发贷款 贷款比例可达65% – 80% 可接受首次开发商，额度无上限 种类现金流贷款 流动资金贷款 Invoice finance （发票财务贷款） 物流贷款 住房抵押贷款 - [Sample Page](https://flfin.com.au/cn/sample-page) - This is an example page. It's different from a blog post because it will stay in one place and will show up in your site navigation (in most themes). Most people start with an About page that introduces them to potential site visitors. It might say something like this: Hi there! I'm a bike messenger - [Frequently Asked Questions](https://flfin.com.au/cn/frequntly-ask-question) - 贷款知识脑补 什么是住房贷款（Home Loan)？ 住房贷款 – 也称为“抵押贷款”，“按揭” – 是贷款方（例如银行或非银行贷款公司）向客户提供的一笔资金，用于购买住宅房产。通过住房贷款，您可以购买已经建成的独立房屋或公寓，购买“楼花”房产，或购买一块空地用来建房。 本文主要对一些与房贷相关的术语进行解释，以及对贷款流程及所需资料做简要说明。 常见贷款术语解释 1. 贷款方 贷款方（Lender)包括贷款银行或非银行贷款公司（含基金公司) 。在澳洲经营住房贷款业务的银行或非银行贷款公司都必须遵守澳洲相关法律和金融规章，并受澳大利亚审慎监管局 (Australian Prudential Regulation Authority,APRA)严格监管。 2. 贷款比例 贷款比例（Loan to Value Ratio，简称LVR）：指贷款额与房子估值的比例。银行通常规定当LVR超过80%时，要求借款人购买贷方按揭保险（Lenders Mortgage Insurance，LMI），目的是用来保护银行的权益。贷款比例越高LMI的费用比例也会越高，通常为贷款金额的0.8%到5.0%之间。这笔费用可以用存款支付，也可以与贷款一起贷出来在银行放贷时支付。 3. 贷款利率 贷款利率(Interest Rate)分为浮动利率(Variable Rate)和固定利率(Fixed Rate)两种。浮动利率会通常会随时澳洲储备银行的现金利率（Cash rate)上下波动。银行都会公布其标准浮动利率。根据贷款额多少和LVR高低，贷款客户通常能获得标准利率减去0.90%至1.60%的利率折扣。固定利率在固定期限内不会变动，在固定期限到期前还清贷款或转为浮动利率通常会被银行要求支付违约金（Break fees)。 4. 还款额 还款额(Repayment)是您每期支付给贷款方的金额——通常每两周或每月一次——以偿还您的住房贷款。 有本息同还(Principal & Interest)和只付利息(Interest Only)两种还款方式。只付利息的期限最长通常为5年。 5. 贷款期限 贷款期限（Loan term）, 这是您必须向贷款方还清所有本金和利息的最长时间。 住房贷款的期限通常为 20 至 30 年，有个别银行最长可达40年。同样金额的贷款，期限越长，意味着每期还款额越少，贷款更容易负担。但是，期限越长的贷款产生的利息总额就越多。 6. 抵押物 抵押物（Collateral）：贷方持有您用他们借给您的钱购买的财产的所有权或契约。这意味着贷款是“有担保的”，然后财产被“抵押”。抵押品的目的是，如果借款人未能偿还债务，贷方随后能够出售担保财产以收回资金。 7.对冲账户 对冲账户（Offset Account）是与贷款账户相关联的日常交易账户。它的功能就是以您账户中的存款对冲贷款账户中相应的本金，使这部分本金不需要计算利息。对冲账户里的资金可不受限制地随时转入转出，它能帮助您最优化利用不定时存款来抵减房贷的利息，从而缩短房贷的还款期限。 8. 转贷款 也称再融资（Refinance）:指的是借款人把贷款从现有银行转移到另一家银行。通常有几个主要目的：降低贷款利率，寻求更好的银行服务，套现资金用于住房升级或其他投资。转贷款的费用包括解除抵押费（Discharge fee），抵押注册费等，总额通常在$600到$800之间。为鼓励客户转贷，许多转入行会提供$1500-$4000的现金回赠。 - [Compare Loan](https://flfin.com.au/cn/compare-loan) - 贷款产品1 贷款产品 贷款产品2 贷款产品22 - [贷款服务和产品](https://flfin.com.au/cn/icon-image-listing) - Home Loan 查看详情 Business Loan 查看详情 Car Loan 查看详情 Personal Loan 查看详情 Debt Consolidation Loan 查看详情 - [Loan Listing Icon](https://flfin.com.au/cn/loan-listing-icon) - Home Loan Business Loan Car Loan Personal Loan Debt Consolidation Loan - [Refinance Landing Page](https://flfin.com.au/cn/refinance-landing-page) - Refinance 住房贷款 Average lifetime savings of $5,767 when members refinance to a shorter term. find my rate 固定利率 1.89–2.09% 浮动利率 2.50–3.10% 为什么要Refinance(转银行） A Clear and simple path to financial freedom onsectetur accumsan quam. Lower Monthly Payments Sed ac turpu nisl cimcursus aeget nuusce vhicula sapien nuncsit amet lorem ipsum finibusas. Save money for the - [Gallery Masonry](https://flfin.com.au/cn/gallery-masonry) - [footer 2](https://flfin.com.au/cn/footer-2) - Site Privacy Policy Do Not Sell My Info Terms of Use Site Map About Overview Media Center Career Blog Team Contact Customer Support Partnership Business Development Media Relations Contact Us Follow us FACEBOOK GOOGLE PLUS TWITTER LINKED IN Copyright © 2020 Fundlandfinance.com.au. All Rights Reserved. - [Business Loan](https://flfin.com.au/cn/business-loan) - (555) 123-4567 get started today Rate of interest: Up to 16% - 32% Let us help your business grow! City#1City#2City#3City#4City#5 Meet our lenders Compare 60+ business funding options & check eligibility saving you time/ money - [Loan Eligibility Calculator](https://flfin.com.au/cn/loan-eligibility-calculator) - 测算您的贷款能力 贷款需求: $ 每个月的净收入 $ 现有贷款的还款额 $ 贷款期限 贷款利率 % 开始测算 重新输入 您能借到多少贷款? 注意：单位默认为澳洲元 - [Newsletter](https://flfin.com.au/cn/newsletter) - First name or full name Email - [Home Credit Score](https://flfin.com.au/cn/home-credit-score) - Get Your Credit Score - It's FREE The smart choice when it comes to finding credit that’s just right for you Sign up free Learn No credit card required—ever Checking your score won’t hurt your credit Advertiser Disclosure How the service works Being aware of your credit score may allow you to negotiate a better - [Home Credit Card](https://flfin.com.au/cn/home-credit-card) - We help millions of people find the right credit card. 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In short term liquidity, by striving to make funds available to them within 24 hours of application. 2026澳洲税改出台：将如何重塑房贷规则和房地产市场？ 01/06/2026by AlanW 5月12日，澳洲2026联邦预算案正式出台，这两天朋友圈彻底炸锅了。 大家最关心的无非是两个问题：“房价会不会跌？”或者“首次置业者终于能上车了吗？” 但作为一名每天和银行打交道的贷款Broker，在这些喧嚣之外，我发现了一个更致命、却往往被大众忽视的影响——那就是投资者的“贷款能力”（Borrowing Power）。 今天这期内容，我们不谈那些虚无缥缈的市场预测，直接带大家看透这次税改如何重塑银行的放贷规则，以及它将如何引发澳洲楼市的残酷分化。 - [Loan & Amortization Calculator](https://flfin.com.au/cn/loan-amortization-calculator) - Loan & Amortization Calculator The Loan and Amortization Calculator is a professional, high quality, and highly customizable calculator and can be used for Mortgage, Auto or any kind of amortized loan. It can be inserted on a page or used as a widget, even multiple times. Completely translation ready and support for many different currency - [fontello](https://flfin.com.au/cn/fontello) - icon-file icon-flag icon-folder icon-gardening icon-hourglass icon-info icon-letter icon-light-bulb icon-list icon-loupe icon-money icon-money-1 icon-money-bag icon-office-chair icon-phone-call icon-podium icon-productivity icon-puzzle icon-reporting icon-rocket icon-shoe icon-speedometer icon-speedometer-1 icon-stemware icon-tactics icon-tactics-1 icon-tag icon-target icon-task icon-time icon-woman icon-worldwide icon-address-book icon-address-book-1 icon-aim icon-alarm-clock icon-avatar icon-balance icon-briefcase icon-briefcase-1 icon-calendar icon-calendar-1 icon-charging icon-clock icon-clock-1 icon-coffee-cup icon-compass icon-cup icon-distribution icon-document icon-coffee-cup-1 icon-cogwheel icon-coins icon-command icon-compass-1 - [Gallery Three Column](https://flfin.com.au/cn/gallery-three-column) - All Car Loan Education Loan Home Loan Personal Loan - [Gallery Two Column](https://flfin.com.au/cn/gallery-two-column) - All Car Loan Education Loan Home Loan Personal Loan - [Gallery Zoom](https://flfin.com.au/cn/gallery-zoom) - [Shortcode Tables](https://flfin.com.au/cn/shortcode-tables) - Tables The Borrow Loan HTML Website Template contains an tables shortcode page that can be used to mangae your table content. # First Name Last Name Username 1 Mark Otto @mdo 2 Jacob Thornton @fat 3 Larry he Bird @twitter - [Shortcodes Tabs](https://flfin.com.au/cn/shortcodes-tabs-how-to-apply) - This is an example of the tabs shortcode available within the Borrow Loan HTML Website Template Responsibilities Education Experience Contact Info Responsibilities Crasquis lacus nonmetus ultrices pulviulla justo sapien vehicula id Vestib eleifend velit sed, finibus justo. 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Read More 5月澳洲房价“急刹车”：楼市逆风加剧：多城转跌，悉墨领跌 01/06/2026by AlanW 最新发布的 Cotality 澳大利亚全国 Home Value Index（住宅价值指数）显示，2026年5月全澳房价环比持平（0.0%）。表面看，全国房价“没涨没跌”，但如果拆开来看，市场分化依然非常明显。 其中，Sydney 下跌0.9%，Melbourne 下跌0.8%，堪培拉下跌0.2%；而珀斯和达尔文分别上涨1.5%，布里斯班和霍巴特上涨0.9%，阿德莱德上涨0.5%。 一句话总结：澳洲楼市仍在分化，但整体上涨动能正在明显减弱。 悉尼、墨尔本继续领跌，市场进入调整期 作为澳洲楼市风向标，悉尼和墨尔本继续引领本轮回调。5月过后，悉尼住宅价值较去年11月高点已回落2.1%，墨尔本累计回落2.9%。 Tim Lawless 表示，“多速市场（multi-speed market）”仍是过去五年澳洲楼市最鲜明的特征。最典型的例子是：过去5年，珀斯房价累计上涨91.4%，而墨尔本同期仅上涨3.3%。同样是在澳洲，不同城市正在经历完全不同的周期。 不过，虽然城市之间走势差异仍然很大，但一个共同点越来越明显：大多数市场都在失去增长动能。 为什么楼市开始降温？ 这轮放缓并不是突然发生的。实际上，在预算案公布以及近期市场波动之前，澳洲楼市已经出现疲态。... Read More 澳洲楼市2026开局：悉尼墨尔本降温，珀斯狂飙！租金与通胀双杀？ 07/04/2026by AlanW Cotality最新数据显示，2026年第一季度澳洲楼市呈现明显的“K型”分化。全国房价指数3月上涨0.7%，季度涨幅2.1%，但增速正在放缓。悉尼和墨尔本步入微跌通道，而珀斯等中型首府城市及偏远地区则继续刷新纪录。与此同时，租金增长重新加速，给通胀和购房者带来了双重压力。 ## Bank Account - [Borrow Life Savings](https://flfin.com.au/archives/bank_account/borrow-life-savings) - A flexible savings account that supports your savings goals. 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Aenean semper massa eu vestibulum feugiat, nm feugiat, nm feugiat, nuls simple dummy content la lum metus at ipsum gravida, at vehicula elit ## Team - [Daniel Moore](https://flfin.com.au/archives/team/daniel-moore) - About Daniel Moore Loan Specialist Let me use my expertise to help you. Your Loan officer for life. We treat each customer as an individual, not a number. Pellentesque ornare auctor quam, ut posuere eros tristique eget. Duis sem erat, pretium vel mollis malesuada, consequat non eros. Integer vehicula feugiat enim quis laoreet. Aenean ut - [Rodney Raymond](https://flfin.com.au/archives/team/rodney-raymond) - About Rodney Raymond Loan Specialist Let me use my expertise to help you. Your Loan officer for life. We treat each customer as an individual, not a number. Pellentesque ornare auctor quam, ut posuere eros tristique eget. Duis sem erat, pretium vel mollis malesuada, consequat non eros. Integer vehicula feugiat enim quis laoreet. 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