住房贷款 – 也称为“抵押贷款”，“按揭” – 是贷款方（例如银行或非银行贷款公司）向客户提供的一笔资金，用于购买住宅房产。通过住房贷款，您可以购买已经建成的独立房屋或公寓，购买“楼花”房产，或购买一块空地用来建房。
本文主要对一些与房贷相关的术语进行解释，以及对贷款流程及所需资料做简要说明。
常见贷款术语解释
1. 贷款方
贷款方（Lender)包括贷款银行或非银行贷款公司（含基金公司) 。在澳洲经营住房贷款业务的银行或非银行贷款公司都必须遵守澳洲相关法律和金融规章，并受澳大利亚审慎监管局 (Australian Prudential Regulation Authority,APRA)严格监管。
2. 贷款比例
贷款比例（Loan to Value Ratio，简称LVR）：指贷款额与房子估值的比例。银行通常规定当LVR超过80%时，要求借款人购买贷方按揭保险（Lenders Mortgage Insurance，LMI），目的是用来保护银行的权益。贷款比例越高LMI的费用比例也会越高，通常为贷款金额的0.8%到5.0%之间。这笔费用可以用存款支付，也可以与贷款一起贷出来在银行放贷时支付。
3. 贷款利率
贷款利率(Interest Rate)分为浮动利率(Variable Rate)和固定利率(Fixed Rate)两种。浮动利率会通常会随时澳洲储备银行的现金利率（Cash rate)上下波动。银行都会公布其标准浮动利率。根据贷款额多少和LVR高低，贷款客户通常能获得标准利率减去0.90%至1.60%的利率折扣。固定利率在固定期限内不会变动，在固定期限到期前还清贷款或转为浮动利率通常会被银行要求支付违约金（Break fees)。
4. 还款额
还款额(Repayment)是您每期支付给贷款方的金额——通常每两周或每月一次——以偿还您的住房贷款。 有本息同还(Principal & Interest)和只付利息(Interest Only)两种还款方式。只付利息的期限最长通常为5年。
5. 贷款期限
贷款期限（Loan term）, 这是您必须向贷款方还清所有本金和利息的最长时间。 住房贷款的期限通常为 20 至 30 年，有个别银行最长可达40年。同样金额的贷款，期限越长，意味着每期还款额越少，贷款更容易负担。但是，期限越长的贷款产生的利息总额就越多。
6. 抵押物
抵押物（Collateral）：贷方持有您用他们借给您的钱购买的财产的所有权或契约。这意味着贷款是“有担保的”，然后财产被“抵押”。抵押品的目的是，如果借款人未能偿还债务，贷方随后能够出售担保财产以收回资金。
7.对冲账户
对冲账户（Offset Account）是与贷款账户相关联的日常交易账户。它的功能就是以您账户中的存款对冲贷款账户中相应的本金，使这部分本金不需要计算利息。对冲账户里的资金可不受限制地随时转入转出，它能帮助您最优化利用不定时存款来抵减房贷的利息，从而缩短房贷的还款期限。
8. 转贷款
也称再融资（Refinance）:指的是借款人把贷款从现有银行转移到另一家银行。通常有几个主要目的：降低贷款利率，寻求更好的银行服务，套现资金用于住房升级或其他投资。转贷款的费用包括解除抵押费（Discharge fee），抵押注册费等，总额通常在$600到$800之间。为鼓励客户转贷，许多转入行会提供$1500-$4000的现金回赠。
9.完整/简易资料
完整资料（Full doc) 和简易资料（ Low doc或Alt doc）是针对自雇人士收入证明资料而言的。Full doc通常要提供个人或公司的Tax return及财务报表，Notice of Assessment，甚至GST 报税单（BAS）、公司账户流水等详细的资料；简易资料通常只需要提供会计声明信，最近3或6个月的交易账户流水或GST 报账单（BAS）用作收入证明资料等。Low doc 的资料较容易准备，但Low doc的利率通常比Full doc的利率高1.0%以上。
贷款流程
第一步：贷款经理通过与您的沟通，了解您的财务状况和贷款需求，初步估算您的贷款能力（Borrowing Capacity），推荐合适的银行及贷款产品。
第二步：贷款经理收集整理贷款申请资料和信息。
第三步：贷款经理预定房屋估价并获得估价结果（有的银行会自行预定），与银行议价确定贷款利率，数据录入贷款系统，您签署贷款申请表格，递交贷款申请。
第四步：银行进行贷款初审，获得银行的有条件预批（Conditional Approval）。
第五步：就预批的条件，银行与贷款经理人沟通，贷款经理协助您达到审批的条件。
第六步：获得正式审批（Unconditional Approval），并签署贷款合同
第七步：银行与您的律师沟通办理房产交割（Settlement）事宜
第八步：发放贷款，房产顺利交割
贷款所需资料
➢ 身份证明：护照、驾照、Photo ID, 入籍证、出生证、Medicare卡等
➢ 工资单（Payslip）–被雇人士
➢ 雇主信（特殊情况说明时需要）
➢ 个人收入银行流水：通常为最近3个月（自雇人士需要提供公司账户流水）
➢ 最近两年的财务报表或会计师的声明信（自雇人士）
➢ 尾款证明——证明有足够资金完成房屋交易
➢ 购房合同，定金收据
➢ 资产证明：与收入来源相关的房屋产权证，市政费收费通知
➢ 租金收入证明：Rentalappraisal letter/Rental statement/Lease agreement
➢ 负债证明：现有贷款、信用卡、个贷、车贷、助学贷款等对账单(statement)
