自管养老金贷款

自管养老金贷款是一种用自管养老金来购买投资物业的贷款类型。投资回报包括出售物业所得的资本收益或定期租金收入。

与普通贷款房贷或商业贷款不一样，SMSF 贷款最多能贷到物业价值的80%（LVR），因此在申请贷款前，您的SMSF里至少需要有相当于物业价值20%-30% 的首付及其他相关费用。

投资商业物业贷款的LVR最高为75％。根据LVR，贷款金额和物业所在区域的不同，目前贷款利率为8.08%起。投资物业包括商铺，办公室，工厂，仓库，餐厅，特定的农场等。

投资住宅物业贷款的LVR最高为80％。贷款利率在4.25%~5.69%之间。部分银行不提供只付利息贷款产品。部分银行可接受house & land。

SMSF 贷款需要注意什么？

1. 贷款主体必须是独立信托。

银行通常要求建立独立信托(Bare Trust或Custodian Trust)和公司形式受托人(Corporate Trustee)作为贷款主体。在买房合同上的买方必须是独立信托的名称，不能是养老金本身的名称。

2. 基金余额要达到门槛。银行通常要求至少25万元以上。假如余额不足，在条件允许的情况下SMSF成员可以通过额外一次性供款补足最低的门槛。

3. 只有少数银行受理。如鉴于SMSF贷款的复杂性和风险性相对较高，目前在澳洲只有少数的银行或非银行贷款机构受理SMSF贷款业务。

4. 操作程序较复杂。如操作不当最高会受到澳洲税局相当于养老金价值高达47%的罚款。因此从SMSF从成立到贷款申请都应请专业人士操作。

相对与普通贷款房贷或商业贷款而言，SMSF 贷款在贷款额度的估算、贷款产品的特点、申请资料、审批流程等方面均有所不同。

1. 单独估算贷款额度。对于个人申请的住房贷款或商业贷款，银行通常根据个人的收入，负债和支出来测算您的贷款能力。但是，对SMSF贷款额度的测算则是独立于您的个人贷款额度。它通常跟养老金的余额，成员供款的金额，以及拟购房产租金回报几个方面有关。

2. 贷款产品的特点。与普通贷款房贷或商业贷款不一样，SMSF 贷款最多能贷到物业价值的80%（LVR），因此在申请贷款前，您的SMSF里至少需要有相当于物业价值20%-30% 的首付及其他相关费用。

投资商业物业贷款的LVR最高为75％。根据LVR，贷款金额和物业所在区域的不同，贷款利率在5.35%~8.19%之间。投资物业包括商铺，办公室，工厂，仓库，餐厅，特定的农场等。

投资住宅物业贷款的LVR最高为80％。贷款利率在5.05%~7.69%之间。部分银行不提供只付利息贷款产品。部分银行可接受house & land。

3. 费用较高。 SMSF 贷款对银行而言流程更复杂，风险更大，因而费用也相对较高。银行的收费包括申请费，账户设立费，律师费，估价费，结算费等固定收费，从$990到$2000不等，有的银行按贷款额的0.95%~1.75%比例收费。

4.贷款单一。SMSF所投资的每一套房产只可以申请贷款一次。所以SMSF贷款不能再Refinance和top up。因此贷款一开始申请时选择适合的银行很重要。

5. 贷款资料较为复杂。