澳洲房价连跌6个月，97%的首府城市区域下跌！| 2026年9月房产解读

房价继续回落，成交明显放缓，待售房源逐渐累积——澳洲楼市的降温，正在从价格延伸到交易和租赁市场。

9月，全国住宅价值环比下降 1.1%，连续第 6个月下跌。自今年3月高点以来，累计回落 5.2%。

对于买家而言，房源增加意味着更多选择；但高利率和贷款能力受限，也让不少人即使看到房价下降，仍难以迈出买房的一步。

本期《澳财视界》，带你从房价、成交、挂牌库存和租赁市场四个方面，了解2026年9月澳洲楼市的变化，以及未来几个月的主要压力与支撑。

一、下跌范围扩大，强势城市也开始降温

这轮调整已经覆盖大部分市场。9月，除达尔文外，所有首府城市的住宅价值均出现下跌，71%的非首府地区市场也同步走弱。

过去三个月，97%的首府城市区域住宅价值下降。这意味着，降温已不再局限于少数城市或个别区域。

布里斯班：9月跌幅超过悉尼

布里斯班9月住宅价值下降 1.5%，是当月跌幅最大的首府城市，超过悉尼的 1.4%。

作为此前表现较强的市场之一，布里斯班的变化说明：前期涨势强劲，并不代表能够持续抵御购买力下降带来的压力。

悉尼：较2月高点回落8.6%

悉尼仍是本轮调整中累计跌幅较大的市场，目前住宅价值较今年2月高点下降 8.6%，略深于2022—2023年调整周期相同阶段的跌幅。

墨尔本：月度跌幅较小，累计调整仍明显

墨尔本9月下降 0.7%，月度表现相对温和。不过，较本轮周期高点已回落 7.2%，累计调整幅度仍然明显。

二、全国年度表现基本持平，城市分化依然突出

虽然全国住宅价值在过去12个月基本持平，但这一结果掩盖了不同城市之间的明显差异。

非首府地区整体仍比首府城市更抗跌。**过去12个月，非首府地区住宅价值上涨5.6%，首府城市合计则下降1.8%。

这里需要区分两个概念：年度涨幅反映过去12个月的累计变化，月度跌幅反映近期走势。一个市场即使年度仍然上涨，也可能已经进入降温阶段。

三、成交量下降，房子卖得更慢了

市场降温，不仅体现在价格上，也体现在交易活跃度上。

过去三个月，全国房屋成交量较去年同期减少 19.1%，较过去五年同期平均水平低 13.3%。

其中，布里斯班成交量同比下降 27.2%，悉尼下降 26.5%，珀斯下降 24.2%。

成交减少，也可能影响搬家、家具和家电等相关消费，以及各州政府的印花税收入。

挂牌数据同样反映出交易放缓：首府城市新增挂牌量较去年减少 9.2%，总挂牌库存却增加 23.1%。

新增房源减少，待售库存却上升，关键在于房子卖出去的速度变慢了。

首府城市房屋的中位成交时间，已从去年的 23天延长至 39天。待售房源逐渐累积，买家的比较和选择空间随之增加。

但选择更多，并不意味着买家一定会入市。信心不足、贷款额度受限，仍然是影响购房决定的重要因素。

四、租赁市场有所缓解，但仍低于长期空置水平

全国租房空置率升至 2.0%，高于今年2月 **1.5%**的历史低点，为2025年1月以来的最高水平。

不过，与疫情前十年 **3.3%**的平均水平相比，当前空置率仍然偏低，租赁供应压力尚未完全解除。

在这些城市中，霍巴特空置率最高，阿德莱德仍最为紧张。

租金涨速也在放缓。9月经季节调整后的租金月涨幅为 0.3%，是2025年5月以来最小的月度增幅。不过，过去12个月租金仍上涨 5.5%。

租金涨得更慢，并不等于租金已经下降。**对于租客而言，市场紧张程度有所缓解，但租金负担仍然存在。

五、毛租金收益率回升，不代表现金流转正

随着住宅价值下降、租金继续上涨，全国毛租金收益率升至 3.85%，为2019年8月以来最高水平。

首府城市中，悉尼最低，为 3.4%；达尔文最高，为 6.5%。

收益率改善，对投资者而言是值得关注的变化。但毛租金收益率尚未扣除贷款利息、保险、管理费、维修及其他持有成本。

**判断一套投资房能否实现中性或正现金流，仍需要看实际租金收入与全部支出。**在高利率和持有成本压力下，收益率回升并不一定能转化为现金流改善。

六、未来几个月：需求承压，市场仍有支撑

从当前市场环境来看，未来几个月房价仍面临下行压力，主要来自以下几个方面。

首先，高利率压缩贷款能力。**利率上升会增加现有房贷还款负担，也会限制新买家能够获得的贷款额度。

其次，生活成本和收入增长限制购买力。**即使房价有所回落，家庭能够用于首付和还款的资金，也未必同步增加。

第三，首次置业门槛仍然较高。**住宅价值相对收入依然偏高，积累首付仍是许多首次置业者面对的难题。

第四，信心不足延后购房决定。**对于价格和家庭财务前景的不确定感，可能让更多买家选择继续观望。

此外，负扣税和资本利得税政策也是影响投资者判断的因素。相关政策的具体内容、实施时间及适用范围，应以正式公布的规定为准。

与此同时，市场也存在两项重要支撑。

一是就业市场仍具韧性。**虽然就业环境逐渐松动，但整体相对稳健，有助于限制房贷拖欠和被迫出售的风险。

二是新建住宅供应仍然受限。**建设成本、产能瓶颈和项目可行性问题，使新房供应难以在短期内大幅增加，也可能在一定程度上限制价格跌幅。

七、买家选择增加，但仍需看清自身承受能力

目前，澳洲楼市的风险仍偏向下行。高利率、购买力受限、信心不足和生活成本压力，都在压制需求；就业市场的韧性和新建供应不足，则提供了一定缓冲。

在这一判断下，房价继续缓慢回落的可能性较高，但不同城市、价位和买家群体之间的表现，仍可能继续分化。

对于准备买房的人来说，除了观察价格，还需要评估自己的贷款能力、还款负担和现金流余地。对于持有投资房的人来说，则需要同时关注租金、空置风险和实际持有成本。

你关注的城市，最近房子卖得更慢了吗？是否出现更多降价房源？欢迎在留言区分享你的观察。

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