2025年澳洲房市强势收官，但2026年或迎“软着陆” — 2025年12月房市分析
By: AlanW
2025年，澳洲房地产市场交出了一份相当亮眼的成绩单；然而，随着利率预期反转、通胀风险回归以及住房可负担性持续承压，2026年的房市前景正在悄然降温。
根据 Cotality（原CoreLogic）最新发布的全国房价指数（Home Value Index），2025年12月全国房价环比仅上涨 0.7%，为过去五个月中最小涨幅，市场放缓迹象开始显现。
🏙️ 悉尼、墨尔本拖累全国表现
近一年首次出现月度下跌
12月，全国最大两个城市——悉尼与墨尔本房价环比下跌0.1%，这是自2024年1月以来的首次月度下跌（当时尚未进入降息周期）。
- 其余各州首府城市及偏远地区房价仍录得上涨
- 但多数市场的上涨动能明显减弱
Cotality研究总监 Tim Lawless 指出，这一变化可能预示着 2026年房市开局偏弱：
“市场开始重新押注：降息周期可能已经结束，下一步不排除加息，这正在明显打击购房信心。”
在“利率可能长期维持高位”的背景下，再叠加生活成本反弹与可负担性持续恶化，房市热度自然被降温。
📈 但别忽视：2025年仍是强劲的一年
尽管12月表现趋缓，但2025年全年全国房价累计上涨8.6%，为平均住宅价值 增加约7.14万澳元。
这是自2021年以来表现最强的一年（2021年在极低利率刺激下，房价暴涨24.5%）。
📍 各地表现一览：
- 达尔文：+18.9%（涨幅最高）
- 墨尔本：+4.8%（涨幅最低）
- 所有首府城市及偏远地区 均实现全年上涨
💰 高端市场明显跑输
刚需与中低价位成主战场
从价格结构来看：
- 高端（前25%）房价：12月仅上涨 0.2%
- 中低价位房产：上涨 1.1%
Tim Lawless 表示：
“这一趋势在所有首府城市都很明显。贷款压力与负担能力问题，正在把需求推向更低的价格区间。”
这也是为什么：
成为过去一年涨幅最快的板块。
🌏 偏远地区仍具韧性，但也在降速
- 全国偏远地区：
- 11月：+1.2%
- 12月：+1.0%（有所放缓）
- 仍明显快于首府城市（12月仅 +0.5%）
📊 2025全年表现：
其中：
- 西澳偏远地区：+16.1%
- 昆州偏远地区：+12.6%
- 维州偏远地区：+6.0%（最低）
🏠 2026年前景：不如2025乐观，但不至于大跌
展望2026年，Cotality认为房市将面临多重压力：
⚠️ 主要阻力
- 通胀反复，利率前景不明
- RBA（澳央行）“更长时间维持高利率”的可能性上升
- 住房可负担性已处历史极值
- 家庭负债率与信贷政策趋严
📉 关键数据提醒
- 现金利率：3.6%（仍高于疫情前10年平均的2.5%）
- 即便2025年已累计降息75个基点
- 购买中位价住宅的家庭，仍需拿出约45%的税前收入还贷
APRA持续紧盯贷款标准，这意味着——
👉 需求将继续集中在中低价位市场
📉 负担能力已到“极限区间”
截至2025年9月，全国住房可负担性指标全面拉响警报：
- 房价收入比：8.2
- 存20%首付所需时间：11年
- 租房家庭用于支付房租的税前收入占比：33.4%（历史新高）
这些因素都会自然抑制房价继续快速上涨。
🏗️ 但市场并非毫无支撑
尽管挑战重重，房市仍有“托底因素”：
- 新房与二手房库存持续偏低
- 建筑供应难以在2026年快速释放
- 政府对首置买家的定向刺激政策仍在发挥作用
这些因素有助于：
🏘️ 租赁市场：略有缓和，但依旧紧张
12月租赁市场出现短暂“喘息”：
- 空置率：1.5% → 1.6%
- 租金月涨幅：0.3%（11月为0.5%）
但需注意：
- 年底、假期、大学放假本身就具有季节性影响
- 真正的趋势需等2月数据确认
📈 2025年全年租金：
- 全国：+5.2%（高于2024年的4.8%）
- 但远低于2021–2023年近10%的疯狂涨幅
📉 房价涨得比租金快，回报率继续下降
- 全国毛租金回报率：
- 2024年12月：3.67%
- 2025年末：3.56%（降至2022年以来最低）
📍 各城市对比：
- 悉尼：约 3.0%（全国最低）
- 达尔文：6.19%（但全年回落61个基点）
🔮 总结：2026年关键词——“温和、分化、抗压”
综合来看：
- 2026年房价大概率不再复制2025年的强劲涨势
- 增长将更温和、区域与价格段分化明显
- 下行风险上升，但供应短缺+政策支撑仍是关键防线
👉 结论一句话：
澳洲房市正在从“高速增长”切换到“低速但韧性运行”的阶段。
