澳洲房市再次加速上行。根据Cotality最新发布的房价指数，2025年10月全国住宅价值上涨1.1%，是自2023年6月以来的最大月度涨幅。自今年2月央行启动本轮降息周期以来，房价涨势持续积聚动能，全国年涨幅已达 6.1%。
Cotality研究总监Tim Lawless表示：
“在2月降息之前，住房市场动力明显减弱，2024年底到2025年初甚至出现过持平或下跌的情况。而2月的首次降息成为关键转折点，大部分地区的房价自此重新上扬，并持续升温。”
本轮上涨呈现广泛分布——所有首府城市及地区市场均录得上升。
在全国范围内，10月首府城市房价上涨1.1%，相当于中位价在一个月内增加约1万澳元。自2月以来，首府城市房价累计上涨 约5.9%（约53,700澳元）。
房价持续上涨的根本原因，仍在于供不应求。
在这种“高需求 + 低供应”的格局下，卖方处于明显优势。
尽管春季拍卖清盘率略有回落，但仍高于十年平均，维持在 68%–72% 的稳健区间。
10月1日正式启动的**“5%首付担保计划”扩容**，也成为推动房价的新动力，特别刺激了中低价位市场的买需。
数据显示：
Tim Lawless指出：
“高价市场增长放缓，而中低价房产需求上升，反映出贷款偿付能力受限、投资者活跃度上升，以及首置买家利用政策入市的综合作用。”
偏远地区市场同样表现抢眼，10月房价上涨 1.0%，创下自2022年3月以来的最高月增幅。
其中：
租赁市场依旧紧张。10月全国租房空置率维持在 1.4% 的历史低位。
Cotality全国租金指数在过去三个月中平均每月上涨0.5%，为2024年5月以来最快增速。
不过，由于房价涨幅更快，租金回报率正被进一步压缩：
达尔文与北领地偏远地区仍以 6.4%–7.9% 的高收益率居首，主要得益于低购入价与高租金回报。
降息带来的借贷能力提升正被快速上涨的房价所抵消。
据Cotality测算：
在考虑生活成本与3%偿付压力缓冲后，中位收入家庭在本轮降息周期中贷款能力增加约 $51,000，但自2月以来房价已上涨 约$54,000，几乎完全抵消降息带来的利好。
若后续降息周期提前结束，借贷能力提升空间将有限。CBA等银行已预测2025年将不再进一步降息。
澳储行数据显示，截至8月，投资房贷款增长速度为2015年6月以来最快。
投资者贷款占总体按揭需求的 38%，若信贷继续加速，监管机构可能采取措施收紧贷款政策，从而抑制部分投资需求。
新房建设仍远低于历史均值：
建筑商利润被严重挤压，破产数量居高不下，与公共基建项目抢人加剧了用工紧缺。
在这种环境下，新供应短期内难以显著改善。
综合来看，澳洲房地产市场正面临“高需求 + 低供应 + 成本高企 + 降息预期弱化”的多重交织局面。
短期内房价仍有支撑，但长期风险正在积聚：
不过，在供应持续紧张的背景下，住房需求韧性仍强，预计短期内房价不会出现明显回落。
总结一句话：
澳洲房市仍在升温，但“高价+低供”的结构性矛盾未解。降息带来的短期利好已被房价涨幅吞噬，未来市场或将步入“慢热、高压”的新常态。
