进入春季，澳洲房产市场加速升温 | 2025年10月分析
By: AlanW
进入春季，澳洲房产市场加速升温。Cotality 房价指数（HVI）显示，2025年9月全澳住宅价值环比上涨 0.8%，创下自2023年10月以来的最强单月涨幅。其中，首府城市房价表现尤为突出，整体上涨 0.9%。
- 季度表现：9月季度全澳房价上涨 2.2%，高于6月季度的1.5%，几乎是今年一季度增幅的两倍。换算为金额，相当于每套房产中位价上涨 $18,215。
- 广泛上涨：无论是首府城市还是偏远地区市场，过去一个月、一个季度乃至过去12个月，房价均实现普涨。
🌟 城市表现分化，布里斯班与珀斯领跑
- 布里斯班：季度上涨 3.5%，且连续7个季度单位房（公寓）涨幅超过独立屋，主要受供应紧缺推动。
- 珀斯：季度上涨 4.0%，单位房涨势也领先独立屋。
- 达尔文：表现最强，季度房价飙升 5.9%，但挂牌房源比长期均值低 53%。
供应不足成为推手。9月底达尔文、珀斯和布里斯班的挂牌房源分别比均值低 53%、45% 和 31%。与此同时，成交量却高于平均水平，供需错配明显。
🏡 分价位市场：中低端领涨
- 低价房（底部25%）：季度上涨 2.6%
- 中位房（中间50%）：季度上涨 2.7%
- 高价房（顶部25%）：季度上涨 1.8%
利率下调提升了借贷能力，使得买家在中等价位区间的需求快速释放。
📉 租赁市场：空置率创新低，租金再加速
- 全国租赁空置率：9月降至 1.4%，创历史新低。
- 租金走势：9月租金指数季调后上涨 0.5%，季度上涨 1.4%，创下去年6月以来最高水平。
- 城市表现：达尔文租金季度上涨 2.9% 居首，霍巴特 1.9%，珀斯 1.7%。悉尼与墨尔本租金涨幅相对温和。
不过，由于房价涨幅超过租金，全国毛租金回报率降至 3.65%，为去年11月以来最低。
🔑 春季市场前景：卖方主导，首置族或将加剧竞争
- 卖方市场：挂牌量比过去五年均值低 18%，而买家需求更旺，清盘率自8月中旬起稳定在 70% 左右。
- 利率与信贷：自2月起现金利率累计下调 75个基点，家庭借贷能力提升约 7%。
- 购房信心：消费者信心指数同比上涨 12.8%，实际工资年增 1.3%，就业市场依然紧俏（失业率 4.2%）。
- 政策支持：扩大后的“首套房首付担保计划”正式上线，最低5%首付即可入市，免除LMI费用。
目前，约 49.9% 的澳洲郊区独立屋价格在新担保上限以内，单位房更是高达 93.2%。这或将吸引更多首置族入场，但也可能加剧竞争，推高价格。
⚠️ 风险与挑战
尽管市场前景积极，但房价上涨仍受制于 可负担性压力。截至今年6月，全国住宅价格与家庭收入中位数比高达 7.9，悉尼更是达到 9.6，接近历史高位。
📌 总结
低利率、强劲的就业与收入增长、供应不足，共同推动了春季房市的上涨行情。预计未来几个月房价仍将保持上行，但高企的房价收入比将成为主要制约因素。
（以上数据来自Cotality 2025年10月分析报告）
