信心恢复+利率下降推动房价稳步上涨 | 澳洲房市2025年8月分析
By: AlanW
2025年7月，澳洲住宅价格连续第六个月上涨，全国住房价值指数环比上涨0.6%。Cotality最新发布的《住房价值指数》显示，房价上涨趋势虽未进一步加速，但依然稳健维持在每月约0.5%以上的水平。这一轮增长始于2月澳储行（RBA）首次降息，利率下行成为房价上涨的重要推手。
🏘️ 一线简析：房价上涨趋势稳定，六大关键点如下：
1️⃣ 全澳房价环比上涨0.6%，增速维持稳定
- 自2月以来，全国月度涨幅维持在0.5%以上，显示出房市热度稳定。
- 房价增长主要由“低房源库存+降息预期+购房信心增强”共同推动。
2️⃣ 所有首府城市房价均录得上涨
📌 达尔文房价在2025年前7个月累计上涨达9.7%，表现抢眼；珀斯月增速为去年9月以来最快。
3️⃣ 房源紧缺依旧：库存低于五年均值19%
- 尽管销售量同比上升约1.9%，但挂牌量依然远低于历史同期。
- 拍卖清盘率自5月中旬起持续高于十年均值，反映买方积极。
4️⃣ 独立屋涨幅超过公寓，价格差距创纪录
- 最近三个月，全国独立屋上涨1.9%（约增加$16,700），而公寓仅上涨1.4%（约增加$9,700）。
- 全国独立屋与公寓中位价差距高达32.3%，折合约$223,000。
📌 原因分析：高收入群体更易受益于利率下调，进而推动独立屋价格涨幅高于公寓。
5️⃣ 偏远地区 vs 城市：城市房市重回领先
- 7月季度数据显示，首府城市房价涨幅为1.8%，偏远地区市场为1.7%；
- 不过维州（1.4% vs 1.2%）、昆州（2.5% vs 2.3%）和南澳（2.0% vs 1.5%）的偏远地区市场仍跑赢对应的首府城市。
6️⃣ 租金增长重启，租赁压力依旧
- 全国租金空置率为1.7%，维持历史低位；
- 过去三个月，全国租金环比上涨1.1%，其中单位类租金上涨1.3%，独立屋租金上涨1.1%；
- 租金涨幅最快城市为达尔文（单位+2.9%，独立屋+2.2%）。
📉 尽管租金上涨，但全国平均租金收益率从4月的3.71%小幅降至7月的3.68%，达尔文最高达6.4%，因其房价基数较低。
📊 通胀与利率展望：利率或继续下降，推动房市温和增长
- 第二季度核心通胀为年化2.7%（2021年9月以来最低），为8月继续降息提供空间；
- 市场预期未来12个月内将有2-3次降息；
- 租金上涨可能对通胀构成反弹压力，需关注CPI中住房和租金分项的变化。
📌 利率下降带来的不仅是贷款可负担性提升，也有助于提升购房者信心与消费情绪。
🧱 房屋供应问题仍难解，构成中长期结构性支撑
- 当前新建住房批准量持续低于平均水平，尤其是多单元住宅；
- 建筑成本仍高，开发商利润空间被压缩；
- 公共基建项目抢占建筑劳动力，导致住宅项目周期拉长；
- 新房供应短缺可能至少持续至2027年后才能缓解。
⚠️ 风险与挑战：房价上涨面临“隐性天花板”
- 住房负担能力问题仍然严重，房价收入比高达7.9，接近历史高位；
- 虽利率下降提升贷款能力，但房价上涨抵消了部分效果；
- 高家庭负债率为监管机构关注重点；
- 地缘政治风险（如中东、乌克兰局势）以及人口增速回归常态，也为需求端带来不确定性。
🔮 总结：
多重利好因素仍主导市场，预计2025年下半年房价温和上涨将持续
利率下调、市场信心修复和长期供需不平衡，构成了推动房价上涨的三大核心力量。尽管房价继续大幅攀升的空间受限，但未来数月预计将继续保持温和、广泛的上涨格局。
📊 来源：Cotality《Housing Value Index》
📅 数据时间：截至2025年7月
📍免责声明：本文为市场信息摘要，不构成个人投资建议。请根据自身情况进行独立判断或咨询专业顾问。
