最新发布的 Cotality 澳大利亚全国 Home Value Index（住宅价值指数）显示，2026年5月全澳房价环比持平（0.0%）。表面看，全国房价“没涨没跌”，但如果拆开来看，市场分化依然非常明显。
其中，Sydney 下跌0.9%，Melbourne 下跌0.8%，堪培拉下跌0.2%；而珀斯和达尔文分别上涨1.5%，布里斯班和霍巴特上涨0.9%，阿德莱德上涨0.5%。
一句话总结：澳洲楼市仍在分化，但整体上涨动能正在明显减弱。
作为澳洲楼市风向标，悉尼和墨尔本继续引领本轮回调。5月过后，悉尼住宅价值较去年11月高点已回落2.1%，墨尔本累计回落2.9%。
Tim Lawless 表示，“多速市场（multi-speed market）”仍是过去五年澳洲楼市最鲜明的特征。最典型的例子是：过去5年，珀斯房价累计上涨91.4%，而墨尔本同期仅上涨3.3%。同样是在澳洲，不同城市正在经历完全不同的周期。
不过，虽然城市之间走势差异仍然很大，但一个共同点越来越明显：大多数市场都在失去增长动能。
这轮放缓并不是突然发生的。实际上，在预算案公布以及近期市场波动之前，澳洲楼市已经出现疲态。
首先是利率。Reserve Bank of Australia 5月将现金利率上调至4.35%，持续压缩买家的借贷能力。贷款额度下降、月供上升，让很多购房者被迫缩减预算，尤其高价房市场受到的影响更明显。
其次是可负担性压力仍处高位。虽然部分城市价格有所回调，但整体房价相对于收入仍然偏高。对于很多家庭来说，无论是存首付还是承担贷款 repayments，都变得越来越困难。
与此同时，联邦预算案中的住房税收政策改革，也正在影响投资者信心。市场关注的重点包括未来可能限制 Negative Gearing 仅适用于新建住宅，以及资本利得税（CGT）折扣政策的调整。虽然距离正式实施还有时间，但不少投资者已经开始重新评估未来持有成本和投资回报。
随着需求减弱，成交量也在同步下降。
过去3个月，全国住宅成交量较去年同期下降2.2%，也低于过去5年平均水平4.1%。其中悉尼和墨尔本降幅最大，分别较去年下降17.0%和14.2%。
与此同时，挂牌房源数量正在增加。库存回升意味着买家有了更多选择，市场竞争减弱，议价空间扩大。过去几年卖家占主导的局面，正在逐步向更加平衡的市场转变。在部分区域，买家已经明显掌握更多主动权。
虽然房价增长放缓，但租赁市场依然紧张。
5月全国租金上涨0.6%，与4月持平，全年租金涨幅达到5.9%。全国空置率降至1.5%，接近近几年最低水平。
过去5年，澳洲平均租金累计上涨约每周204澳元。对于租房家庭来说，这已经带来非常明显的生活成本压力。
Tim Lawless指出，目前租客平均已将税前收入约三分之一用于支付房租，市场正逐渐接近承受上限。未来可能会看到更多合租家庭、多人共同居住以及多代同堂，以缓解租金负担。
从目前数据来看，澳洲房市短期内更像是进入“降温期”，而不是“暴跌期”。
相比快速下跌，更可能出现的是：成交减少、价格横盘，部分城市温和回调。
未来几个月市场最值得关注的主要有三个方向：通胀走势、利率变化，以及挂牌库存是否继续增加。
如果通胀居高不下，降息预期可能继续被推迟；如果利率维持高位，买家购买力将继续受到压制；如果房源供应持续增加，则买家的谈判优势会进一步扩大。
对于自住买家来说，这可能是近几年相对更友好的入场窗口。尤其在悉尼和墨尔本，随着库存增加、竞争减弱，买家拥有更多选择，也更容易谈到理想价格。
对于投资者来说，则需要更关注现金流、租金收益率、贷款利率以及未来税务政策变化。虽然租金上涨提供了一定支撑，但在当前利率环境下，真正能做到正现金流的投资房仍然并不多。
5月澳洲楼市释放出的信号已经非常明确：
市场正在降温，但不同城市的表现仍高度分化。
珀斯、达尔文仍在上涨，悉尼、墨尔本已经进入调整，全国整体则进入横盘阶段。
展望2026年下半年，澳洲楼市大概率将延续“分化、放缓、局部调整”的趋势。
对于买家来说，机会正在增多；对于卖家来说，则可能需要适当调整价格预期。
原文数据来源：Cotality（CoreLogic）5月住宅价值报告
