1月澳洲房市冰火两重天：墨尔本领跌0.6%，非首府区域创新高

04/02/2025 By: AlanW0 comments

一、澳大利亚全国市场基准走势分析

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根据CoreLogic发布的2025年1月住宅价值指数(HVI)：

• 月度变动：全国综合指数微降0.03%（精确值-0.03%）
• 区域分化：
  ▶ 首府城市整体下跌0.2%（其中独立屋下跌0.3%，公寓持平）
  ▶ 非首府区域上涨0.4%，创下该指数自2005年编制以来的历史新高
• 年度同比：
  ▶ 全国综合涨幅收窄至4.3%（较2024年2月周期峰值9.7%下降53.6%）
  ▶ 首府城市年度涨幅3.1% vs 区域市场6.5%

二、首府城市多维数据矩阵

(1) 月度表现梯队（2025年1月）

排名	城市	月度变化	市场特征描述
1	墨尔本	-0.6%	连续第5个月下跌，独立屋(-0.7%)跌幅大于公寓(-0.4%)
2	首都领地	-0.5%	公共部门就业收缩影响购房需求，公务员购房占比下降至18%
3	悉尼	-0.4%	年度涨幅创23个月新低(1.7%)，东区豪宅市场(-1.2%)拖累整体表现
4	霍巴特	0.0%	结束连续11个月下跌趋势，首次企稳
5	布里斯班	+0.3%	增速较上月下降40个基点，远郊区域出现分化
6	珀斯	+0.5%	季度增速断崖式下跌：2024Q2峰值7.1% → 2025Q1仅1.0%
7	阿德莱德	+0.8%	过去半年累计上涨4.8%，北部工业区转型带动房价

(2) 周期峰值回调幅度

城市	距峰值跌幅	中位价变动（澳元）	峰值时点
霍巴特	-12.5%	-93,600	2022年3月
首都领地	-7.1%	-65,000	2022年6月
墨尔本	-6.9%	-57,500	2023年11月
悉尼	-4.2%	-54,000	2023年9月

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四、区域市场崛起动力解析

(1) 区域指数运行轨迹

• 2024全年：区域综合指数上涨8.2% vs 首府5.1%
• 2025年1月：区域0.4% vs 首府-0.2%
  驱动要素：
  ▶ 二次迁徙潮：2024年区域净迁入人口达12.7万，其中38%来自首府城市
  ▶ 价格优势比：区域中位价585,000vsvs首府934,000
  ▶ 远程办公常态化：ICT从业者区域购房占比升至22%（2019年仅9%）

(2) 居家办公演变趋势

• 峰值时期：2022年8月居家办公占比达41.5%
• 当前水平：2024年12月ABS数据为36.3%（仍较2019年高4.2个百分点）
• 行业差异：
  ▶ 金融保险业：54%维持混合办公
  ▶ 建筑业：仅18%可远程工作

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四、利率政策传导路径推演

(1) 市场预期与政策路径

时点	现金利率	市场定价概率	对借贷能力影响
2025年2月	4.10%→3.85%	95%	提升借贷上限约4.7%（以$800k贷款为例）
2025年中	3.60%	65%	累计提升借贷能力9.2%
2025年末	3.35%	45%	较当前利率水平最大提升14.3%

(2) 政策传导时滞分析

CoreLogic模型显示：

• 首次降息3个月后：买家咨询量预计上升12-18%
• 累计降息75基点后：房价敏感度较高的首置业者市场（<$750k）将率先反应
• 风险警示：若通胀反弹导致降息延后，市场可能进入”观望僵持期”

五、租赁市场结构性转变

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(1) 租金动态监测

指标	首府城市	区域市场	备注
1月环比涨幅	0.2%	0.7%	公寓租金首现负增长(-0.3%)
2024下半年累计涨幅	0.4%	1.2%	较上半年下降62%
年度涨幅	3.8%	5.1%	仍高于十年均值(首府2.1%/区域2.4%)
空置率（1月）	3.1%	2.4%	悉尼CBD空置率攀升至4.7%（历史均值3.2%）

(2) 租金收益率矩阵

城市	独立屋收益率	公寓收益率	五年变动幅度
悉尼	2.8%	3.9%	+90个基点
墨尔本	3.1%	4.2%	+110个基点
珀斯	4.4%	5.7%	+150个基点
区域综合	4.4%	5.1%	+130个基点

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六、供给端扫描

(1) 新建住房管道

• 审批量：2024Q4季增8.7%（西澳+14.2%/南澳+12.1%）
• 施工瓶颈：
  ▶ 平均建筑周期延长至11.2个月（2019年为8.5个月）
  ▶ 建材成本指数同比仍高22%（其中钢结构+35%）

(2) 市场库存动态

城市	当前挂牌量	同比变化	去化周期（周）
悉尼	24,500	+9.2%	8.7
墨尔本	31,200	+11.5%	9.3
珀斯	7,800	-3.4%	6.1
布里斯班	15,300	+6.8%	7.9

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七、风险预警

(1) 债务脆弱性指标

• 家庭负债/可支配收入：203%（APRA警戒线180%）
• 房贷压力测试：当前利率+3%下，22%借款人现金流为负
• 固定利率到期潮：2025年Q2将有$480亿贷款转浮动利率

(2) 政策工具箱预判

• 宏观审慎措施：
  ▶ 可能性：中等（APRA压力测试显示系统韧性）
  ▶ 潜在工具：债务收入比(DTI)限制、投资房贷款风险权重调整
• 财政刺激：
  ▶ 首置业者补贴扩大的政策讨论升温
  ▶ 区域基建基金或追加$25亿拨款

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八、2025年房市预测

(1) 假如降息75基点

• 全国房价波动区间：-0.5%至+2.5%
• 区域市场继续跑赢首府（差距或扩大至3个百分点）
• 租赁市场进入温和通胀区间（年涨幅2-3%）

(2) 假如滞胀延续

• 若通胀反弹至4%以上：
  ▶ 房价下行压力加剧（潜在跌幅3-5%）
  ▶ 租金增速意外回升（因供给收缩）
  ▶ 不良资产处置量或增加25%