利率这么高，2024年澳大利亚房地产会下跌吗？

09/01/2024 By: AlanW0 comments

–与顶级房地产经纪人一同审视经济学家们对于2024年房价的预测

回顾2023年，房价超出了经济学家的预期，尤其是在高端市场。尽管当前面临利率上升和家庭借贷能力与住宅销售价格之间的显著差距，但经济学家们对于今年的房价仅做了温和上涨的预测。然而，实际情况显示，富裕的澳大利亚人纷纷以现金购买500万澳元以上的房屋，形成了一个现金充裕的市场现象。

McGrath房产代理集团的资深房地产经纪人约翰·麦格拉思指出，这种趋势不仅局限于悉尼的贝尔维尤山和墨尔本的图拉克等著名富裕郊区，也涵盖了首府城市的不少郊区，其中销售额超过500万澳元已成为常态。

经济学家的数据也印证了这一观点。高债务收入比的借款人逐渐退出房地产市场，根据澳大利亚审慎监管局的统计，去年下半年负债额超过总收入六倍的借款人数量仅为三年前的三分之一。

巴伦乔伊首席经济学家乔·马斯特斯认为，这一现象可能是父母或祖父母将一些财富转移给家人，帮助他们购买更好的房屋并在疫情期间补充储蓄的结果。她还指出了一种趋势，即多户住宅的兴起，家人或朋友集中收入和储蓄一起购买房产。

这些因素与移民复苏以及就业市场好于预期共同推动了2023年强劲的买家需求。尽管澳大利亚储备银行在去年上调了13次现金利率，导致房价飙升了8.1%，这一数字让经济学家感到惊讶。他们原本没有预料到在经历了2022年房价困境的一年后，房价会如此迅猛地反弹，这引发了对借贷能力、利率上升和生活成本的担忧。

在珀斯、布里斯班和悉尼，房价涨幅均超过10%。然而，故事的另一面是供应方面的挑战。去年现有房屋挂牌量下降了近20%，新房建设也相对疲软，尤其是上半年。

联邦银行首席经济学家Stephen Halmarick表示，房价飙升成为2023年最大的惊喜，提醒人们经济学101原则——需求超过供给时价格上涨。他指出，净移民增加、建筑活动不足以及挂牌出售的住宅数量下降是这一趋势的支持因素。

对2024 年的展望

2024年的走势仍然是一个备受关注的焦点。Halmarick预测全国房价将上涨5%，而巴伦乔伊大师赛的预测为4.8%。然而，背后还隐藏着更多的复杂因素。悉尼和墨尔本，澳大利亚最大的两个市场，已经出现疲软的迹象。

马斯特斯预计悉尼今年的涨幅仅为3.8%，低于全国平均水平，而墨尔本更低，为3.2%。她认为，随着人们动用疫情期间的储蓄，需求将更多地重新回归借贷能力。在供应方面，她认为更多的借款人因抵押贷款利率高昂和贷款限制将迫使更多人在购买新房之前出售旧房，从而恢复房源数量到更正常的水平。如果挂牌量没有反弹，房价涨幅可能会超过预期的4.8%。

Halmarick对新住房供应表示担忧，他认为今年的新增供应量将再次远低于政府目标。他强调，每10万人的住房审批量接近历史低点。

麦格理首席经济学家里克·德弗雷尔指出，失业是一个不可忽视的波动因素，他认为全国名义房价将略有上涨，但难以准确预测。麦格拉思对2024年市场进行了更具细分的预测，认为市场顶部（500万至1000万元及以上）将非常活跃，而其他市场将保持稳定。他指出，普通买家和首次置业者感到焦虑，房源短缺掩盖了这些焦虑情绪，导致拍卖中更多竞标者和更高的成交价格。他预计，在降息之前，买家的焦虑情绪将继续存在。多数经济学家预计这些降息将于今年晚些时候开始；马斯特斯预计将在八月进行首次降息，而哈尔马里克则预计将在九月。

麦格拉思同意今年可能降息。他表示，加息对大量的投资置业者构成了冲击，供应短缺对价格有利；如果不是挂牌量较低，市场可能会出现相当大的下滑。

尽管新住房建设需要时间才能增加，但银行是推动供应的一个关键因素。然而，麦格拉思表示，目前没有迹象表明银行担心抵押权人杠杆过高或迫使房主通过出售来偿还债务。

第七集团老板瑞安·斯托克斯对此表示更加担忧，他认为如果现金利率保持在现有水平，澳大利亚很难避免房价大幅调整。斯托克斯的公司拥有包括Coates Hire和Boral在内的建筑行业供应商，他担心抵押贷款困境可能导致房地产市场大幅调整。

当前银行的业绩显示坏账几乎没有增加。澳洲联储在10月份的金融稳定性审查中发现，只有5%的借款人无法支付基本费用和抵押贷款付款，这比2022年4月增加了1%，当时澳大利亚的现金利率仍处于0.1%的最低水平。

事实上，强劲的房价也支撑着银行的股价。澳大利亚联邦银行的股价周二收于历史新高113.35澳元，反映了市场对澳大利亚经济、消费者和房地产市场的乐观情绪。

本文编译自：澳洲金融评论网