澳洲贷款能力的真相：为什么银行重视稳定收入？
作为澳洲注册专业贷款经纪人（Mortgage Broker），我每天帮助客户申请房屋贷款、投资房产贷款和再融资，已经处理过数亿澳元的贷款申请。很多客户以为，只要投资房产租金收入高、净资产雄厚、贷款价值比（LVR）低到20%以下，银行就会轻松批贷。但现实往往让他们大跌眼镜：银行（包括四大行、区域银行）和非银行贷款机构（Non-Bank Lenders），在评估贷款能力（Borrowing Capacity / Serviceability）时，永远把“稳定个人收入”放在第一位。
下面我用专业视角，详细拆解银行到底怎么算你的贷款能力，以及为什么“被动收入再高也不够”。
银行评估贷款能力的核心四大因素
澳洲银行和贷款机构使用严格的服务能力评估（Serviceability Test），核心公式可以简单概括为：
可支配收入（Net Disposable Income）= 总收入 – 所有开支 – 压力测试缓冲
具体考虑以下四大块：
个人收入（Primary Income）这是银行最看重的部分，包括工资收入（PAYG）、自雇收入（Sole Trader / Company / Trust）。银行会要求提供最近2-3年的PAYG Summary、税单（Notice of Assessment）或BAS报表。他们只认可“可验证的稳定收入”，而不是偶尔出现的奖金或兼职。
投资收益（Investment Income）包括投资房产的租金收入（Rental Income）。注意：银行通常只认可租金的70%-80%（取决于贷款机构），并会扣除管理费、维修费、空置期等。投资收益只能作为“补充”，绝不能成为主要还款来源。
日常生活费用开支（Living Expenses）银行会用Household Expenditure Measure (HEM)或你的实际开支（通过银行对账单或贷款申请表）来估算家庭每月生活成本，包括食物、保险、交通、教育、娱乐等。有子女、配偶或高消费习惯的家庭，开支评估会更高，直接降低贷款能力。
投资房开支（Investment Property Costs）包括现有投资房的贷款还款（Interest + Principal）、物业管理费、Council Rates、保险、维修等。即使你的租金已经100%覆盖这些开支，银行在计算时仍会把投资房贷款当作“负债”处理，并加入压力测试。
关键强调：投资房产再完美，银行也要“稳定工资或自雇收入”
这是很多高净值客户最容易误解的地方：
你的投资房产租金收入非常高，完全cover所有投资房费用 + 个人及家庭生活成本；
你的净资产（Net Worth）已经几百万澳元；
申请新贷款后的LVR只有30%-40%，风险极低。
即使这样，银行和非银行机构依然会拒绝或大幅降低你的贷款额度，除非你能证明自己有稳定的工资收入或自雇收入。
为什么？原因有三点（这是澳洲审慎监管APRA和贷款机构内部政策决定的）：
风险管理要求：银行必须确保在利率上升、经济 downturn 或租金空置时，你仍有可靠的现金流还款。被动收入（租金）被视为“不稳定”，可能受市场波动影响。
监管压力测试：所有贷款必须通过3%的利率缓冲测试（当前利率基础上加3%）。如果没有稳定个人收入，服务能力指标（DSR）很容易不达标。
非银行机构也一样严格：虽然非银行贷款（如某些私人贷款机构）在LVR和文件要求上更灵活，但它们同样把“稳定就业或自雇收入”作为批贷的硬性门槛。因为它们最终也要把贷款打包卖给投资人或再融资给银行。
我见过太多案例：一位客户有5套投资房产，租金净收入每月超过2万澳元，净资产800万，LVR只有25%，但因为已经退休，没有工资收入，结果四大行和多家非银行全部拒绝了新的贷款申请。最后只能通过极少数的“低文件”或“资产测试”产品，但利率高、额度也有限。
作为专业贷款经纪人的建议
想最大化你的贷款能力？记住以下三条实战经验：
保持或证明稳定收入：即使是兼职或低强度自雇，只要能提供连续2年的税单和收入证明，都比纯被动收入强得多。
优化开支和结构：合理规划家庭信托（Family Trust）、公司结构，可以在合法范围内降低可评估开支。
提前找专业经纪人：不同银行的政策差异巨大（例如某些银行对租金认可度更高，有些对自雇更友好）。我可以帮你货比30多家贷款机构，找到最匹配的方案。
如果你正在考虑买房、投资房产或再融资，欢迎随时联系我。我会根据你的具体财务情况（收入、资产、开支），免费为你做一份个性化贷款能力评估报告，告诉你真实能借到多少钱，以及如何优化。
贷款能力不是只看“有多少钱”，而是看“你能不能稳定还款”。澳洲银行的规则就是这么现实，也这么保护整个金融体系。
需要咨询或预约免费评估？随时留言或私信我。 ——澳洲专业贷款经纪人（持牌Mortgage Broker）