过桥贷款攻略：先买后卖时如何安排资金
最近澳洲房地产价格走低，有的朋友打算趁机购买一个更大更舒适的房子，升级居住环境。也有的家庭因为孩子长大了，为了能在较好的学校就读，希望购买学区的房子以方便孩子就读。但是，由于贷款能力不足或资金有限，不能再买多一个房子；或者，不想太折腾先卖了自住房，迁入出租房后再购买合意的住房。这时，过桥贷款就可以帮您解忧了。
什么是过桥贷款？
过桥贷款是一种短期的过渡性贷款，它在新旧房产买卖的过程中发挥“桥梁”的作用，让购房者在卖掉旧房前能够获得购买新房的贷款。在这段过渡的时间内（6到12个月），通常银行只要求借款人支付新旧两个房子的贷款利息；或者只偿还原有房子的贷款，过桥贷款的利息逐月加到贷款本金上，等原有住房售出后才开始偿还新住房贷款的本息。
举个例子
客户方圆夫妇目前有一套自住房公寓，价值90万元，贷款余额40万元。他们看中了一栋价值200万的独立房屋(House)，想尽快买下来并搬过去居住。但是方圆夫妇的贷款能力无法承担两套房的贷款，在卖掉现有的公寓前，他们需要借160万元即相当于房价的80%的贷款来购买这个house。根据测算，方圆夫妇目前的贷款能力最高只能达到130万元。他们不想错过这个心仪的house, 更不想折腾先卖掉现有住房，然后去租房，再到市场上找新的房子。
那么，如何解决这个难题呢？
对！就是过桥贷款！
方圆夫妇把现有的住房和正在购买的新房子同时抵押给银行申请过桥贷款。现有房贷40万，加上新购买house的贷款160万元，贷款总额为200万，这就是Peak debt(即峰值债务）。在新房交割（settle）搬入后，银行通常会给方圆夫妇6-12个月的时间来出售他们的公寓，假如公寓以90万元售出，在扣除各项费用后剩余86万元。方圆夫妇将其中的16万元留在存款账户以备将来使用，剩下的70万元用于偿还贷款。这样他们的峰值债务就从200万元减少至剩余债务（Residue Debt）的130万元。这个贷款额度也是方圆夫妇贷款能力所能达到的最大金额。
通常情况下，过桥贷款浮动利率略高于普通贷款利率。为减轻还款压力，过桥期间方圆可以选择只偿还新旧两笔贷款的利息，也可选择暂不偿还过桥贷款利息，只继续偿还原有的贷款，但这期间过桥贷款产生的利息会逐月累加到其贷款本金上。在过桥贷款关闭并转为普通贷款后，其贷款利率将转为较低的普通贷款浮动利率或固定利率。（注：以上政策各银行可能不同）
过桥贷款需要注意什么？
从以上例子我们了解到过桥贷款的好处，但在使用过桥贷款时我们也需要注意以下几个潜在的问题：
➢银行在评估贷款额度时，除了要测算您的贷款能力，还要评估您现有房屋的价值。最高贷款估值比率通常为80%-90%，具体取决于银行的政策。
➢假如您现有贷款所在的银行不提供过桥贷款产品，就需要把贷款转到可以提供过桥贷款的银行。假如您现有贷款是一笔固定利率贷款，提前转贷则需要支付一笔违约费。
➢在过桥期间需要支付两个房子的贷款利息,会增加额外的开支和压力，需要提供做好预算。
➢由于贷款利息是按日计算的，因此，您现有的房子越迟售出，您需要支付的利息就会越多。
➢现有房屋必须在过桥贷款到期前出售, 否则银行可能会迫使您以低价出售，这种情况下您最终的贷款余额将会比预期的多。
各家银行对过桥贷款的政策和利率有所不同，为了能获得满意的贷款产品，建议您先咨询专业且富有经验的贷款经纪人或银行贷款经理，他们会根据您的财务状况和贷款需求为您提供有用的建议和帮助。